Hausverwaltung gründen: Erlaubnis, Zertifikat & Kosten
Von Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater · geprüft am 1.10.2026
Du bist organisiert und behältst auch im Streit die Ruhe. Deine eigene Hausverwaltung bauen wir gemeinsam auf: Erlaubnis, Preise und erste Mandate.
- Kein Immobilienstudium? Für die Erlaubnis nicht nötig. Die Zertifizierung legst du bei der IHK ab.
- Angst vor schwierigen Eigentümern? Klare Verträge und feste Abläufe nehmen viel Konfliktstoff raus.
- Wenig Startkapital? Ein Büro im eigenen Zuhause und Software reichen am Anfang.
Kostenlos · unverbindlich · 10 Minuten
Kurz gesagt
Für eine Hausverwaltung brauchst du in der Regel eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO. Voraussetzungen sind Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Für die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften kommt der zertifizierte Verwalter dazu, den die Eigentümer verlangen können. Das Startkapital ist überschaubar, entscheidend sind saubere Abläufe, gute Software und ein Preis pro Einheit, der deinen Aufwand deckt.
Erlaubnis nach § 34c
Pflicht für die Verwaltung von Wohnungseigentum und Mietwohnungen für andere.
Berufshaftpflicht
Bei Wohnimmobilienverwaltern Voraussetzung für die Erlaubnis, nicht nur eine Empfehlung.
Zertifizierter Verwalter
Eigentümergemeinschaften können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Die Prüfung läuft über die IHK.
Preis pro Einheit
Abgerechnet wird meist eine Monatspauschale je Wohnung plus Sonderleistungen.
Welche Erlaubnis brauchst du für eine Hausverwaltung?
Wer für andere gewerbsmäßig Wohnungseigentum oder Mietverhältnisse über Wohnungen verwaltet, braucht eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO. Die Behörde prüft Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und den Nachweis einer Berufshaftpflicht. Eine Sachkundeprüfung gehört nicht dazu, die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren schon.
| Baustein | Worum es geht | Was du einplanst |
|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | Berufszugang für WEG- und Mietverwaltung von Wohnraum | Führungszeugnis, Registerauszüge, Bescheinigungen von Finanzamt und Gericht |
| Berufshaftpflicht | Pflicht für die Erlaubnis, mindestens 500.000 € je Schadensfall und 1 Mio. € im Jahr | Versicherungsbestätigung vor dem Antrag besorgen |
| Weiterbildung | 20 Stunden in drei Kalenderjahren, auch für mitwirkende Beschäftigte. Anders als bei Maklern 2026 nicht entfallen | Kurse und Nachweise als festen Jahresprozess planen |
| Zertifizierter Verwalter | Nachweis von Fachwissen für die WEG-Verwaltung | IHK-Prüfung oder anerkannter Abschluss |
Welche Unterlagen genau verlangt werden, legt die zuständige Behörde fest.
Abgrenzung zum Hausmeisterservice
Was bedeutet zertifizierter Verwalter für deinen Start?
Seit Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Zertifiziert ist, wer die Prüfung vor einer IHK bestanden hat oder einen gleichgestellten Abschluss besitzt. Ohne Zertifikat bleibt dir die WEG-Verwaltung deshalb weitgehend verschlossen. Für reine Mietverwaltung ist es keine Voraussetzung.
- Prüfung vor der IHK: 90 Minuten schriftlich zu Recht, Kaufmännischem und Technik, danach rund 15 Minuten mündlich.
- Gleichgestellt sind nur die in der Verordnung genannten Abschlüsse: Befähigung zum Richteramt, Ausbildung als Immobilienkaufmann oder -frau, geprüfter Immobilienfachwirt und ein Studium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.
- Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Gut zu wissen
WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung: Was passt zu dir?
In der WEG-Verwaltung arbeitest du für die ganze Eigentümergemeinschaft, mit Versammlungen, Beschlüssen und Instandhaltung. In der Mietverwaltung betreust du einzelne Eigentümer und ihre Mieter. WEG-Mandate sind planbarer, aber konfliktreicher und brauchen das Zertifikat. Mietverwaltung ist ein leichterer Einstieg, dafür kündigen Eigentümer schneller, wenn sie verkaufen.
| WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | einzelne Eigentümer |
| Kernaufgaben | Versammlung, Beschlüsse, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltung | Mieteingang, Betriebskosten, Neuvermietung, Mieterkontakt |
| Zertifikat nötig? | in der Praxis ja | nein |
| Typisches Risiko | Streit unter Eigentümern, Sanierungsstau | Mietausfall, Fehler in der Betriebskostenabrechnung |
Was gilt, wenn Eigentümer ihre Wohnung an Feriengäste vermieten, steht unter Ferienwohnung gewerblich vermieten.
Welche Aufgaben und Fristen musst du im Griff haben?
Hausverwaltung ist ein Fristengeschäft. In der WEG musst du mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen und Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vorlegen. In der Mietverwaltung muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Dazu kommt die laufende Steuerung von Handwerkern und Dienstleistern.
- Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einberufen und Beschlüsse sauber dokumentieren.
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht für jede Gemeinschaft erstellen.
- Betriebskostenabrechnung fristgerecht zustellen, sonst können Nachforderungen verloren gehen.
- Dienstleister für Winterdienst, Reinigung und Wartung beauftragen und kontrollieren.
- Gelder der Gemeinschaft getrennt von deinem eigenen Vermögen auf Konten der Gemeinschaft führen.
Was kostet die Gründung und wie kalkulierst du deinen Preis?
Für den Start rechnest du grob mit 2.000 bis 8.000 Euro, vor allem für Software, Versicherung, Zertifizierung und Auftritt. Abgerechnet wird meist eine Monatspauschale je Einheit, dazu Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung oder zusätzliche Versammlungen. Kalkuliere den Preis über deinen tatsächlichen Zeitaufwand pro Objekt, nicht nur über die Preise der Konkurrenz.
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Erlaubnis § 34c und Nachweise | je nach Behörde, grob einige hundert Euro |
| Prüfung zum zertifizierten Verwalter | IHK-Gebühr grob 220 – 360 €, Vorbereitung je nach Weg von fast kostenlos bis über 2.000 € |
| Verwaltersoftware | grob 50 – 300 € im Monat, oft nach Einheiten gestaffelt |
| Berufshaftpflicht | grob 150 – 700 € im Jahr, je nach Umsatz und Zahl der Einheiten |
| Website, Logo, Vertragsvorlagen | 1.000 – 3.000 € |
| Gesamt zum Start | grob 2.000 – 8.000 € |
Richtwerte. Sie hängen von Region, Bestand und Anbieter ab.
Rechne aus, wie viele Einheiten du brauchst, damit Kosten, Lebenshaltung und Rücklagen gedeckt sind. Wie das geht, zeigt der Finanzplan.
Welche Versicherungen brauchst du als Hausverwalter?
Die Berufshaftpflicht als Vermögensschadenhaftpflicht ist für Wohnimmobilienverwalter Pflicht. Sie greift, wenn ein Fehler von dir einem Eigentümer Geld kostet, etwa eine versäumte Frist. Sinnvoll sind außerdem eine Vertrauensschadenversicherung, die Untreue durch Mitarbeiter abdeckt, und eine Betriebshaftpflicht für Personen- und Sachschäden bei Objektbegehungen.
| Absicherung | Pflicht? | Wofür |
|---|---|---|
| Berufshaftpflicht (Vermögensschaden) | Pflicht für die Erlaubnis | finanzielle Schäden durch Fehler in der Verwaltung |
| Vertrauensschadenversicherung | freiwillig, oft von Eigentümern gewünscht | Veruntreuung von Geldern durch Mitarbeiter |
| Betriebshaftpflicht | freiwillig, dringend sinnvoll | Personen- und Sachschäden |
| Krankenversicherung | Pflicht | gesetzlich freiwillig oder privat |
Einen Überblick über alle Policen findest du unter Versicherungen für Selbstständige.
Wie gewinnst du die ersten Verwaltungsmandate?
Eigentümer wechseln selten wegen des Preises, sondern weil sie mit der Erreichbarkeit oder den Abrechnungen ihres Verwalters unzufrieden sind. Genau dort setzt du an: klare Reaktionszeiten, verständliche Abrechnungen und ein geordneter Übernahmeprozess. Starte mit Objekten, deren Unterlagen und Konfliktlage du realistisch einschätzen kannst, und wachse kontrolliert.
Kleine Gemeinschaften
Private Vermieter
Netzwerk
- 1
Segment und Region festlegen
WEG, Mietverwaltung oder beides, und welche Objekte du anfangs bewusst nicht nimmst. - 2
Erlaubnis, Versicherung, Zertifikat
Unterlagen sammeln, Gewerbe anmelden und den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung innerhalb eines Monats über ELSTER einreichen. Mehr unter Gewerbe anmelden. - 3
Abläufe und Vorlagen
Objektakte, Fristenkalender, Verwaltervertrag und Übernahme-Checkliste vor dem ersten Mandat aufsetzen. - 4
Kontrolliert wachsen
Neue Objekte erst annehmen, wenn die bestehenden sauber laufen.
Aus meiner Praxis
– Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater
Welche Förderung kommt für deine Gründung infrage?
Welche Förderung passt, hängt vor allem davon ab, ob du arbeitsuchend gemeldet bist, Arbeitslosengeld beziehst und was du investieren musst. Über jeden Antrag entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall.
Welche Förderung passt zu dir?Der Gründungsnavigator zeigt es dir in 2 Minuten, kostenlos und ohne Anmeldung.AVGS-Gründungscoaching
Wenn du arbeitsuchend oder arbeitslos gemeldet bist, kann die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein ausstellen. Mit bewilligtem Gutschein ist das Gründungscoaching für dich kostenfrei.
AVGS-GründercoachingGründungszuschuss
Beziehst du Arbeitslosengeld I und hast bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch, kannst du den Gründungszuschuss beantragen. Er ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
GründungszuschussFörderkredite
Für Investitionen und Betriebsmittel gibt es zinsgünstige Kredite, etwa den ERP-Gründerkredit der KfW über deine Hausbank. Eine Bank erwartet dafür einen schlüssigen Businessplan mit Finanzplan.
KfW-GründerkreditÜbernimmst du den Bestand einer Hausverwaltung, deren Inhaber in den Ruhestand geht, kommen auch Programme für Unternehmensnachfolge infrage. Was dabei zu beachten ist, steht unter Firma übernehmen.
Der ERP-Gründerkredit StartGeld der KfW finanziert laut KfW bis zu 200.000 Euro, Eigenkapital ist dafür nicht erforderlich (Stand Februar 2026).
Wie läuft das Gründungscoaching mit mir ab?
- 1
Kostenloser Gründungscheck
In 10 Minuten siehst du, wo du stehst und welcher nächste Schritt für dich sinnvoll ist.
- 2
Förderung klären
Ich sage dir, ob ein AVGS infrage kommt und wie du ihn bei Agentur für Arbeit oder Jobcenter ansprichst.
- 3
Gemeinsam ausarbeiten
Geschäftsmodell, Businessplan und Finanzplan, online oder vor Ort, in deinem Tempo.
- 4
Sicher starten
Du hast vollständige Unterlagen für Bank und Agentur für Arbeit und einen klaren Plan für die ersten Monate.
Kostenlos · unverbindlich · 10 Minuten
Häufige Fragen: Hausverwaltung gründen
Kann ich eine Hausverwaltung ohne Immobilienausbildung gründen?
Für die Erlaubnis nach § 34c GewO brauchst du keine Sachkundeprüfung. Für WEG-Verwaltung ist die Zertifizierung aber praktisch Pflicht, weil Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen können. Ohne Grundwissen in Miet-, WEG- und Betriebskostenrecht wirst du außerdem schnell Fehler machen, die Geld kosten.
Wie lange läuft ein Verwaltervertrag bei einer WEG?
Die Bestellung zum WEG-Verwalter ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft auf drei Jahre. Seit der WEG-Reform können die Eigentümer dich jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate danach, das gehört in deine Planung.
Brauche ich für reine Gewerbeobjekte auch eine Erlaubnis?
Die Erlaubnis nach § 34c GewO betrifft die Verwaltung von Wohnungseigentum und von Mietverhältnissen über Wohnräume. Verwaltest du ausschließlich Gewerbeimmobilien, gilt diese Erlaubnispflicht in der Regel nicht. Sobald gemischt genutzte Häuser mit Wohnungen dazukommen, brauchst du sie.
Kann ich mit einem Hausmeisterservice auch Hausverwaltung anbieten?
Nur mit Erlaubnis. Technische Betreuung wie Kontrollgänge, Reinigung oder Winterdienst ist keine Wohnimmobilienverwaltung. Sobald du Mieten einziehst, Betriebskosten abrechnest oder Mietverträge für Eigentümer betreust, bist du im erlaubnispflichtigen Bereich.
Wie viele Einheiten brauche ich, um davon zu leben?
Das hängt von deinem Preis, deinen Kosten und dem Aufwand pro Objekt ab. Rechne deshalb rückwärts: Lebenshaltung, Betriebskosten und Rücklagen ergeben deinen Mindestumsatz, geteilt durch den Monatspreis pro Einheit ergibt sich die nötige Zahl. Konfliktreiche Objekte zählen in der Praxis doppelt.
Kann ich einen bestehenden Verwaltungsbestand übernehmen?
Ja, viele Verwalter suchen einen Nachfolger. Prüfe dann Verträge, Laufzeiten, offene Beschlüsse und Konten genau. Bei WEG-Mandaten müssen die Eigentümer dich in der Regel neu bestellen, ein Kauf allein sichert dir die Mandate nicht.
Über den Autor
IHK-zertifizierter Gründungsberater · B.Sc. Wirtschaftspsychologie
Seit 2021 habe ich rund 50 Gründungsvorhaben begleitet, als Dozent und Coach seit 2016 über 10.000 Menschen unterrichtet und gecoacht. Ich kenne Gründung mit ihren Höhen und Rückschlägen aus eigener Erfahrung, und genau das fließt in jede Beratung ein.
Inhalt geprüft am 1.10.2026
Du willst deine eigene Hausverwaltung gründen?
In 10 Minuten bekommst du Klarheit, wo du stehst und was bei Businessplan, Finanzierung und Förderung als Nächstes sinnvoll ist. Danach weißt du, ob und wie ich dich begleiten kann.
Kostenlos · unverbindlich · 10 Minuten
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Steuerberatung, eine Anwaltskanzlei oder eine andere zuständige Beratungsstelle. Alle Angaben ohne Gewähr.