Als Immobilienmakler selbstständig machen: § 34c GewO, Provision & Geldwäsche 2026
Ein einziger Abschluss kann über 28.000 Euro Provision bedeuten. Doch wer ohne die § 34c GewO-Erlaubnis vermittelt, riskiert hohe Bußgelder. Und wer das Geldwäschegesetz ignoriert, verliert seine Zulassung.
- § 34c GewO: Kein Sachkundenachweis, aber Erlaubnispflicht
- Bestellerprinzip § 2 WoVermRG: Wer bestellt, bezahlt
- Halbteilung § 656c BGB: Provision fair teilen beim Kauf
- Geldwäschegesetz (GwG): Identifizierungspflicht & FIU-Meldung
Lohnt sich die Selbstständigkeit als Immobilienmakler?
Der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Nach einer Phase der Zurückhaltung ziehen die Transaktionen wieder an, und die Nachfrage nach professioneller Vermittlung steigt. Bei einem durchschnittlichen Immobilienpreis von 400.000 Euro und einer Provision von 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Seite generiert ein einziger erfolgreicher Abschluss einen Umsatz von über 28.000 Euro.
Allerdings ist der Markt hart umkämpft. Der Erfolg hängt maßgeblich von deiner Fähigkeit ab, neue Objekte (Leads) zu akquirieren. Erfolgreiche Gründer spezialisieren sich oft auf bestimmte Nischen, wie Anlageimmobilien, Seniorenwohnen oder Gewerbeimmobilien, um sich von den großen Franchise-Ketten abzuheben.
Die Gründungskosten sind im Vergleich zu anderen Branchen überschaubar – kein teures Ladenlokal, kein Warenlager. Du kannst aus dem Home-Office starten. Doch die rechtlichen Anforderungen sind in den letzten Jahren massiv gestiegen.
Die § 34c GewO-Erlaubnis: Was du wirklich brauchst
Um als Immobilienmakler gewerblich tätig zu werden, benötigst du zwingend eine behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Ein weit verbreiteter Irrtum: Es gibt keinen gesetzlichen Sachkundenachweis für Immobilienmakler. Die Behörde prüft ausschließlich deine persönliche Zuverlässigkeit und deine finanziellen Verhältnisse.
Erforderliche Unterlagen beim Gewerbeamt:
- Polizeiliches Führungszeugnis (Belegart O) – Prüfung auf Vorstrafen
- Auszug aus dem Gewerbezentralregister (Belegart 9)
- Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis (Amtsgericht)
- Bescheinigung des Insolvenzgerichts – kein laufendes Verfahren
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – keine Steuerschulden
Seit August 2018 gilt zudem eine gesetzliche Weiterbildungspflicht nach § 15b MaBV: Du bist verpflichtet, dich innerhalb von drei Kalenderjahren im Umfang von 20 Stunden fachlich weiterzubilden. Die Nachweise musst du fünf Jahre aufbewahren.
Bestellerprinzip und Provisionsregeln: Was du deinen Kunden sagen musst
Die Regeln, wer den Makler bezahlt, wurden in den letzten Jahren massiv verschärft. Du musst zwingend zwischen der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien unterscheiden.
Vermietung: Bestellerprinzip seit 2015 (§ 2 WoVermRG)
- Beauftragt dich der Vermieter, muss der Vermieter deine Provision zahlen.
- Du darfst vom Mieter kein Geld verlangen, wenn du im Auftrag des Vermieters handelst.
- Mieter-Suchauftrag: Provision maximal 2 Nettokaltmieten (zzgl. MwSt.).
Kauf: Halbteilung seit 2020 (§ 656c BGB)
- Als Doppelmakler darfst du von beiden Parteien nur gleich hohe Provision verlangen.
- Erlässt du dem Verkäufer die Provision, reduziert sich automatisch der Anspruch gegenüber dem Käufer.
- Das Modell Verkäufer zahlt nichts, Käufer zahlt alles ist bei Wohnimmobilien gesetzlich verboten.
Geldwäscheprävention: Die vergessene Pflicht für Makler (GwG)
Ein Thema, das viele Gründer völlig unterschätzen, ist das Geldwäschegesetz (GwG). Immobilienmakler gehören nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zu den sogenannten "Verpflichteten". Der Immobilienmarkt gilt als hochgradig anfällig für Geldwäsche.
Verstöße gegen das Geldwäschegesetz werden mit extrem hohen Bußgeldern geahndet und können zum Entzug der § 34c-Erlaubnis führen.
Identifizierungspflicht
Du musst die Identität deiner Kunden (Käufer und Verkäufer) anhand von Ausweisdokumenten überprüfen und dokumentieren, bevor der Kaufvertrag geschlossen wird.
Risikoanalyse
Du musst das Risiko von Geldwäsche in deinem Unternehmen bewerten und interne Sicherungsmaßnahmen festlegen und dokumentieren.
FIU-Meldepflicht
Bei Verdacht auf Geldwäsche (z. B. Barzahlung des Kaufpreises, verschleierte Mittelherkunft) musst du dies unverzüglich der Financial Intelligence Unit (FIU) melden.
5-Schritte-Plan zur Gründung als Immobilienmakler
Unterlagen beschaffen
Beantrage das Führungszeugnis, den Gewerbezentralregisterauszug und die Bescheinigungen von Finanzamt und Amtsgericht.
§ 34c-Erlaubnis beantragen
Reiche alle Unterlagen bei der zuständigen Behörde (Gewerbeamt oder IHK, je nach Bundesland) ein und warte auf die Erteilung.
Gewerbe anmelden
Sobald du die Erlaubnisurkunde hast, kannst du dein Gewerbe offiziell anmelden.
Infrastruktur aufbauen
Richte eine professionelle Website ein, besorge dir eine Maklersoftware (CRM) und erstelle rechtssichere Maklerverträge.
Netzwerk & Akquise
Baue Kontakte zu Notaren, Banken und Hausverwaltungen auf, um an erste Objekte (Leads) zu gelangen.
Rechtsformen im Vergleich: Immobilienmakler
| Rechtsform | Haftung | Mindestkapital | Eignung |
|---|---|---|---|
| Einzelunternehmen | Unbeschränkt (auch Privatvermögen) | Kein Mindestkapital | Ideal für den Einstieg. Einfache EÜR, kein Notar. Gewerbesteuer ab 24.500 € Gewinn. Volle Haftung mit Privatvermögen. |
| GbR (mit Partner) | Unbeschränkt, gesamtschuldnerisch | Kein Mindestkapital | Für Makler-Partnerschaften. Jeder Gesellschafter haftet für alle Verbindlichkeiten. Klarer Gesellschaftsvertrag Pflicht. |
| UG (haftungsbeschränkt) | Beschränkt auf Gesellschaftsvermögen | Ab 1 € | Haftungsschutz bei wachsendem Geschäft. 25 % Gewinnrücklage bis 25.000 € Stammkapital Pflicht. Alle Einnahmen gewerblich. |
| GmbH | Beschränkt auf Gesellschaftsvermögen | 25.000 € | Für etablierte Maklerbüros. Volle Haftungsbeschränkung, Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer, höherer Verwaltungsaufwand. |
Startkapital: Was kostet die Gründung als Immobilienmakler?
| Position | Kosten |
|---|---|
| § 34c GewO-Erlaubnis (Gebühr je nach Bundesland) | 200 – 2.000 € |
| Gewerbeanmeldung | 20 – 40 € |
| Website, Logo & CRM-Maklersoftware | 500 – 1.500 € |
| Berufshaftpflichtversicherung (empfohlen) | 300 – 800 €/Jahr |
| Steuerberater (Erstberatung + EÜR) | 500 – 1.500 €/Jahr |
| Gesamt (Gründungskosten) | ca. 1.500 – 5.000 € |
Häufige Fragen zur Gründung als Immobilienmakler
Brauche ich eine Ausbildung zum Immobilienmakler?
Nein. Der Beruf des Immobilienmaklers ist nicht geschützt. Du benötigst keine spezifische Ausbildung und musst auch keine Sachkundeprüfung ablegen. Zwingend erforderlich ist lediglich die behördliche Erlaubnis nach § 34c GewO.
Was kostet die Maklererlaubnis nach § 34c GewO?
Die Kosten variieren je nach Bundesland, zuständiger Behörde und Rechtsform. Für Einzelunternehmer liegen die Gebühren meist zwischen 200 und 800 Euro, für juristische Personen (z. B. GmbH) können sie bis zu 2.000 Euro betragen.
Darf ich vom Mieter eine Provision verlangen?
Nur in Ausnahmefällen. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG). Du darfst vom Mieter nur dann eine Provision verlangen, wenn er dir einen schriftlichen Suchauftrag erteilt hat und du die Wohnung ausschließlich wegen dieses Auftrags akquiriert hast.
Was bedeutet die Halbteilung der Provision beim Hauskauf?
Wenn du beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wirst, musst du die Provision hälftig teilen (§ 656c BGB). Kein Käufer darf mehr Provision zahlen als der Verkäufer.
Muss ich mich als Makler weiterbilden?
Ja. Nach § 15b der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bist du gesetzlich verpflichtet, dich innerhalb von drei Jahren im Umfang von 20 Stunden fachlich weiterzubilden. Diese Pflicht gilt auch für deine angestellten Makler.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder eine andere fachkundige Stelle. Alle Angaben ohne Gewähr.