Als Immobilienmakler selbstständig machen: Erlaubnis, Provision & Start
Von Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater · geprüft am 1.10.2026
Du kannst mit Menschen und Immobilien umgehen. Den Weg zum eigenen Maklerbüro planen wir gemeinsam: Erlaubnis, Provisionsregeln und erste Aufträge, Schritt für Schritt.
- Keine Immobilienausbildung? Gesetzlich nicht nötig. Die Behörde prüft Zuverlässigkeit und Finanzen.
- Angst vor Monaten ohne Abschluss? Mit Rücklage und Liquiditätsplan überbrückst du die Anlaufzeit.
- Zu viele Paragrafen? Erlaubnis, Provisionsregeln und Geldwäsche gehen wir zusammen durch.
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Kurz gesagt
Als Immobilienmakler brauchst du vor dem ersten Auftrag eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Behörde prüft deine Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, eine Sachkundeprüfung gibt es nicht. Dazu kommen Gewerbeanmeldung, die Registrierung bei der Geldwäsche-Meldestelle und die übrigen Pflichten aus dem Geldwäschegesetz. Für den Start reichen grob 2.000 bis 6.000 Euro, wichtiger ist eine Rücklage bis zur ersten Provision.
Erlaubnis nach § 34c
Pflicht vor dem ersten Auftrag. Geprüft werden Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.
Provisionsregeln
Bei Miete gilt das Bestellerprinzip, beim Kauf von Wohnungen und Häusern die Halbteilung.
Geldwäschegesetz
Makler sind Verpflichtete. Kunden identifizieren, Risiken dokumentieren, Verdachtsfälle melden.
Startkapital
Grob 2.000 bis 6.000 Euro. Wichtiger ist eine Rücklage, bis die erste Provision fließt.
Welche Erlaubnis brauche ich als Immobilienmakler?
Du brauchst eine Erlaubnis nach § 34c GewO, bevor du Kauf- oder Mietverträge über Grundstücke, Wohnungen oder Gewerberäume vermittelst. Die Behörde prüft deine Zuverlässigkeit und ob deine Vermögensverhältnisse geordnet sind. Eine Sachkundeprüfung oder Pflichtversicherung gibt es für Makler nicht. Zuständig ist je nach Bundesland das Gewerbeamt oder eine andere Stelle.
| Nachweis | Wofür | Woher |
|---|---|---|
| Führungszeugnis für Behörden | Zuverlässigkeit | Bürgeramt oder online beim Bundesamt für Justiz |
| Auszug aus dem Gewerbezentralregister | Zuverlässigkeit | Bürgeramt oder online |
| Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis | geordnete Vermögensverhältnisse | zentrales Vollstreckungsportal der Länder |
| Bescheinigung des Insolvenzgerichts | kein laufendes Insolvenzverfahren | Amtsgericht |
| Bescheinigung des Finanzamts | keine Steuerrückstände | dein Finanzamt |
Welche Unterlagen genau verlangt werden und was die Erlaubnis kostet, legt die zuständige Behörde fest.
Weiterbildungspflicht entfallen
Willst du Immobilien lieber neutral bewerten statt vermitteln, lies Immobiliengutachter selbstständig.
Wer zahlt die Maklerprovision bei Miete und Kauf?
Bei Mietwohnungen zahlt, wer dich beauftragt, und das ist fast immer der Vermieter. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen, wenn du für beide Seiten tätig bist oder der Verkäufer dich beauftragt hat. Bei Gewerbeimmobilien ist die Provision frei verhandelbar.
| Fall | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Vermietung von Wohnraum | Wer bestellt, bezahlt. Vom Mieter nur bei eigenem Suchauftrag, höchstens zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer | Wohnungsvermittlungsgesetz |
| Verkauf Wohnung oder Einfamilienhaus an Verbraucher | Doppeltätigkeit nur mit gleich hoher Provision für beide Seiten. Beauftragt der Verkäufer, trägt der Käufer höchstens die Hälfte | §§ 656c, 656d BGB |
| Maklervertrag bei Wohnung oder Einfamilienhaus | muss in Textform geschlossen werden, also mindestens per E-Mail | § 656a BGB |
| Gewerbeimmobilien, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser | Provision und Verteilung frei verhandelbar | allgemeines Maklerrecht |
Üblich sind in vielen Regionen grob 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer je Seite. Das ist ein Richtwert, kein gesetzlicher Satz.
Widerrufsrecht beachten
Welche Pflichten habe ich nach dem Geldwäschegesetz?
Immobilienmakler gehören zu den Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz. Beim Kauf musst du beide Vertragsparteien identifizieren, bei Mietverträgen erst ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro. Dazu kommen eine schriftliche Risikoanalyse, interne Sicherungsmaßnahmen und die Pflicht, Verdachtsfälle an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu melden. Die Aufsicht führen Landesbehörden.
- Risikoanalyse für dein Büro schriftlich erstellen und regelmäßig aktualisieren.
- Käufer und Verkäufer anhand eines Ausweises identifizieren, sobald ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Kaufparteien feststehen, und das dokumentieren.
- Wirtschaftlich Berechtigte prüfen, wenn eine Firma kauft oder verkauft.
- Unterlagen fünf Jahre aufbewahren und Verdachtsfälle unverzüglich melden.
- Im Meldeportal goAML der Zentralstelle registrieren. Das ist seit 2024 Pflicht, auch ohne Verdachtsfall.
Was kostet die Gründung als Immobilienmakler?
Für den Start rechnest du grob mit 2.000 bis 6.000 Euro. Ein Ladenlokal brauchst du am Anfang nicht, viele starten im Homeoffice. Ins Geld gehen Website, Maklersoftware und Inserate auf Immobilienportalen. Wichtiger als die Gründungskosten ist die Rücklage, denn zwischen Auftrag und bezahlter Provision vergehen oft Monate.
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Erlaubnis § 34c und Nachweise | je nach Behörde, grob einige hundert Euro |
| Gewerbeanmeldung | grob 20 – 60 € |
| Website, Logo, Exposé-Vorlagen | 1.000 – 3.000 € |
| Maklersoftware (CRM) | grob 30 – 150 € im Monat |
| Inserate auf Immobilienportalen | stark schwankend, oft mehrere hundert Euro im Monat |
| Vermögensschadenhaftpflicht (freiwillig) | grob 300 – 800 € im Jahr |
| Gesamt zum Start | grob 2.000 – 6.000 € plus laufende Kosten |
Richtwerte. Sie hängen von Region, Portalwahl und deinem Auftritt ab.
Rechne zusätzlich sechs bis zwölf Monate Lebenshaltung ein. Wie du Umsatz und Rücklage sauber planst, zeigt der Finanzplan.
Wie komme ich als neuer Makler an die ersten Objekte?
Ohne Objekte keine Provision, deshalb ist die Akquise von Verkäufern dein wichtigster Job. Neue Makler gewinnen Aufträge meist über ihr persönliches Netzwerk, eine klare Region oder Nische und Empfehlungen. Eine fundierte Preiseinschätzung und ein ehrliches Gespräch über den realistischen Verkaufspreis überzeugen Eigentümer mehr als Hochglanzprospekte.
Region oder Nische
Netzwerk
Empfehlungen
Mehr Ideen für die ersten Aufträge findest du unter Kunden gewinnen. Wenn dich die laufende Betreuung von Immobilien mehr reizt, lies Hausverwaltung gründen.
Welche Schritte führen zum eigenen Maklerbüro?
Erst kommt die Erlaubnis, dann das erste Objekt. Plane zuerst Region, Zielgruppe und Finanzierung, dann beantragst du die Erlaubnis nach § 34c GewO und meldest das Gewerbe an. Danach folgen Finanzamt, Geldwäsche-Organisation und Vertragsvorlagen. Wer den Gründungszuschuss nutzen will, stellt den Antrag, bevor er die Selbstständigkeit aufnimmt.
- 1
Konzept und Businessplan
Region, Nische, Provisionsmodell und Finanzplan festlegen. Wie das geht, steht unter Businessplan erstellen. - 2
Unterlagen besorgen
Führungszeugnis, Registerauszüge und Bescheinigungen beantragen. Plane dafür einige Wochen ein. - 3
Erlaubnis und Gewerbe
Erlaubnis nach § 34c GewO beantragen und das Gewerbe anmelden. Details unter Gewerbe anmelden. - 4
Finanzamt
Innerhalb eines Monats den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung über ELSTER einreichen. - 5
Geldwäsche und Verträge
Registrierung bei goAML, Risikoanalyse, Identifizierungsablauf, Maklervertrag in Textform und Widerrufsbelehrung vorbereiten. - 6
Auftritt und erste Aufträge
Website, Google-Unternehmensprofil, Software und Netzwerk aufbauen, dann gezielt Verkäufer ansprechen.
Welche Rechtsform und welche Versicherung passen für Makler?
Die meisten starten als Einzelunternehmen, weil Gründung und Buchhaltung einfach sind. Du haftest dann aber mit deinem Privatvermögen. Eine UG oder GmbH begrenzt die Haftung, braucht aber eine eigene Erlaubnis für die Gesellschaft und mehr Verwaltung. Eine Vermögensschadenhaftpflicht ist für Makler nicht vorgeschrieben, schützt aber bei Beratungsfehlern.
| Rechtsform | Haftung | Passt für |
|---|---|---|
| Einzelunternehmen | mit Privatvermögen | den Start allein, niedriger Aufwand |
| GbR | alle Gesellschafter persönlich | zwei Makler mit klarem Gesellschaftsvertrag |
| UG (haftungsbeschränkt) | auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt | Haftungsschutz mit wenig Startkapital |
| GmbH | auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt | wachsende Büros mit Mitarbeitern |
Die Entscheidung im Detail: Rechtsform wählen.
Aus meiner Praxis
– Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater
Welche Förderung kommt für deine Gründung infrage?
Welche Förderung passt, hängt vor allem davon ab, ob du arbeitsuchend gemeldet bist, Arbeitslosengeld beziehst und was du investieren musst. Über jeden Antrag entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall.
Welche Förderung passt zu dir?Der Gründungsnavigator zeigt es dir in 2 Minuten, kostenlos und ohne Anmeldung.AVGS-Gründungscoaching
Wenn du arbeitsuchend oder arbeitslos gemeldet bist, kann die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein ausstellen. Mit bewilligtem Gutschein ist das Gründungscoaching für dich kostenfrei.
AVGS-GründercoachingGründungszuschuss
Beziehst du Arbeitslosengeld I und hast bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch, kannst du den Gründungszuschuss beantragen. Er ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
GründungszuschussFörderkredite
Für Investitionen und Betriebsmittel gibt es zinsgünstige Kredite, etwa den ERP-Gründerkredit der KfW über deine Hausbank. Eine Bank erwartet dafür einen schlüssigen Businessplan mit Finanzplan.
KfW-GründerkreditSpezielle Förderprogramme nur für Makler gibt es in der Regel nicht. Weil der Kapitalbedarf gering ist, reicht oft eine Rücklage für die Anlaufzeit. Wer Website, Software und Lebenshaltung finanzieren muss, kann einen Förderkredit prüfen.
Der ERP-Gründerkredit StartGeld der KfW finanziert laut KfW bis zu 200.000 Euro, Eigenkapital ist dafür nicht erforderlich (Stand Februar 2026).
Wie läuft das Gründungscoaching mit mir ab?
- 1
Kostenloser Gründungscheck
In 10 Minuten siehst du, wo du stehst und welcher nächste Schritt für dich sinnvoll ist.
- 2
Förderung klären
Ich sage dir, ob ein AVGS infrage kommt und wie du ihn bei Agentur für Arbeit oder Jobcenter ansprichst.
- 3
Gemeinsam ausarbeiten
Geschäftsmodell, Businessplan und Finanzplan, online oder vor Ort, in deinem Tempo.
- 4
Sicher starten
Du hast vollständige Unterlagen für Bank und Agentur für Arbeit und einen klaren Plan für die ersten Monate.
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Häufige Fragen: Als Immobilienmakler selbstständig machen
Brauche ich eine Ausbildung, um als Immobilienmakler zu starten?
Gesetzlich nein. Für die Erlaubnis nach § 34c GewO gibt es keine Sachkundeprüfung. Ohne Fachwissen zu Kaufverträgen, Wertermittlung und Provisionsrecht wirst du aber schwer Vertrauen gewinnen, deshalb lohnt sich ein Lehrgang, etwa bei der IHK. Eine gesetzliche Weiterbildungspflicht gibt es für Makler seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr.
Kann ich nebenberuflich als Makler anfangen?
Ja, auch nebenberuflich brauchst du die Erlaubnis nach § 34c GewO und eine Gewerbeanmeldung. Informiere deinen Arbeitgeber und prüfe, was dein Arbeitsvertrag zu Nebentätigkeiten sagt. Plane realistisch ein, dass Besichtigungen oft abends und am Wochenende stattfinden.
Darf ich vom Mieter eine Provision verlangen?
Nur in einem engen Fall. Seit 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Vom Mieter darfst du nur kassieren, wenn er dich in Textform beauftragt hat und du die Wohnung ausschließlich für ihn gesucht hast. Die Provision ist dann auf zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis vermittle?
Wer ohne Erlaubnis nach § 34c GewO als Makler arbeitet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Dazu kommen Abmahnrisiken durch Mitbewerber und ein Vertrauensschaden bei Kunden. Stell den Antrag deshalb, bevor du das erste Objekt anbietest.
Muss ich in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieausweis machen?
Ja, wenn für das Objekt ein Energieausweis vorliegt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, verlangt dann Pflichtangaben wie Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, bei Wohngebäuden auch Baujahr und Effizienzklasse, und es nimmt ausdrücklich auch Makler in die Pflicht. Ab 2027 gelten neue Anforderungen an Energieausweise. Hol dir den Ausweis deshalb schon bei der Auftragsannahme.
Zahle ich als Makler Gewerbesteuer?
Maklertätigkeit ist ein Gewerbe, kein freier Beruf. Als Einzelunternehmer zahlst du Gewerbesteuer erst, wenn dein Gewerbeertrag über dem Freibetrag von 24.500 Euro im Jahr liegt. Außerdem wirst du Mitglied der IHK.
Über den Autor
IHK-zertifizierter Gründungsberater · B.Sc. Wirtschaftspsychologie
Seit 2021 habe ich rund 50 Gründungsvorhaben begleitet, als Dozent und Coach seit 2016 über 10.000 Menschen unterrichtet und gecoacht. Ich kenne Gründung mit ihren Höhen und Rückschlägen aus eigener Erfahrung, und genau das fließt in jede Beratung ein.
Inhalt geprüft am 1.10.2026
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In 10 Minuten bekommst du Klarheit, wo du stehst und was bei Businessplan, Finanzierung und Förderung als Nächstes sinnvoll ist. Danach weißt du, ob und wie ich dich begleiten kann.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Steuerberatung, eine Anwaltskanzlei oder eine andere zuständige Beratungsstelle. Alle Angaben ohne Gewähr.