Hotel übernehmen: Pacht, Kaufpreis & Investitionsstau
Von Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater · geprüft am 1.10.2026
Du willst Gastgeber im eigenen Haus sein. Wir prüfen zusammen Pacht oder Kauf, Investitionsbedarf und Finanzierung, damit du mit Klarheit verhandelst.
- Kein Hotelfach gelernt? Eine Meisterpflicht gibt es nicht. Ein erfahrenes Team gleicht viel aus.
- Großer Kapitalbedarf? Pachten statt kaufen senkt ihn deutlich. Förderkredite und Bürgschaften helfen zusätzlich.
- Angst vor einer Sanierungsfalle? Ein technisches Gutachten vor dem Kauf zeigt den Investitionsbedarf.
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Kurz gesagt
Ein Hotel übernimmst du entweder mit der Immobilie oder als Pächter des Betriebs. Vor dem Kauf prüfst du die Zahlen der letzten Jahre, den Pacht- oder Kaufvertrag, den Zustand von Brandschutz und Haustechnik sowie das Personal. Der Preis richtet sich vor allem nach dem künftigen Ertrag, abzüglich fälliger Investitionen. Sterne, Gaststättenerlaubnis und Lieferverträge gehen nicht automatisch auf dich über, die Arbeitsverhältnisse in der Regel schon.
Kauf oder Pacht
Mit Immobilie steigt der Kapitalbedarf stark. Als Pächter hängt alles am Vertrag.
Kaufpreis
Maßgeblich ist der künftige Ertrag, abzüglich fälliger Investitionen.
Brandschutz
Ab einer bestimmten Bettenzahl gelten strenge Vorgaben. Nachrüsten kann teuer werden.
Sterne
Die Klassifizierung geht nicht auf dich über. Du schließt einen neuen Vertrag ab.
Solltest du ein Hotel kaufen oder pachten?
Das hängt vor allem von deinem Kapital und deinen Zielen ab. Kaufst du die Immobilie mit, gehört dir der Standort, aber der Kapitalbedarf ist hoch. Pachtest du, brauchst du weniger Geld, bist aber vom Eigentümer und vom Vertrag abhängig. In der Hotellerie sind Betreiber und Eigentümer deshalb oft verschiedene Personen.
| Punkt | Kauf mit Immobilie | Pacht des Betriebs |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf | hoch: Immobilie, Inventar, Investitionen | niedriger: Inventar oder Ablöse, Kaution, Investitionen |
| Nebenkosten | Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, je nach Land 3,5 bis 6,5 Prozent | Kaution laut Vertrag, Anwalt für die Vertragsprüfung |
| Sicherheit | Standort gehört dir | hängt an Laufzeit und Verlängerungsoption |
| Instandhaltung | trägst du vollständig | Aufteilung steht im Pachtvertrag |
| Flexibilität | Ausstieg nur über Verkauf | Ausstieg zum Vertragsende möglich |
Grunderwerbsteuer Stand 2026: Bayern 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 Prozent.
Bei Pacht: erst die Zustimmung, dann der Kaufvertrag
Wie wird der Kaufpreis eines Hotels ermittelt?
Grundlage ist der Ertrag, den das Hotel künftig voraussichtlich erwirtschaftet. Dafür werden die Gewinne der letzten Jahre bereinigt, etwa um einen angemessenen Lohn für den Inhaber und um aufgeschobene Instandhaltung. Wird die Immobilie mitgekauft, kommt ihr Wert hinzu. Ein unabhängiges Gutachten schafft eine belastbare Basis für die Verhandlung.
| Kennzahl oder Baustein | Was sie zeigt |
|---|---|
| Auslastung | wie viele Zimmer im Jahresschnitt belegt sind, auch außerhalb der Saison |
| Durchschnittlicher Zimmerpreis | was ein belegtes Zimmer netto im Schnitt bringt |
| Erlös pro verfügbarem Zimmer | verbindet Auslastung und Preis, oft RevPAR genannt |
| Vertriebskosten | wie viel Provision an Buchungsportale geht |
| Bereinigter Gewinn | was nach marktüblichem Unternehmerlohn und Instandhaltung übrig bleibt |
Mehr zu den Bewertungsmethoden steht unter Firmenwert berechnen.
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Vorlagen und Checklisten für deinen nächsten Schritt
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Von der Suche bis zur Übergabe – worauf du achten solltest, wenn du einen bestehenden Betrieb übernimmst.
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Wie erkennst du einen Investitionsstau?
Viele Hotels wirken profitabel, weil seit Jahren kaum investiert wurde. Lass Brandschutz, Haustechnik, Bäder und Dach von unabhängigen Fachleuten prüfen, bevor du über den Preis sprichst. Die Kosten für fällige Maßnahmen gehören in die Verhandlung. Prüfe auch, ob Genehmigungen und Brandschutzkonzept zur heutigen Nutzung passen.
- Brandschutz: Brandmeldeanlage, Rettungswege, Brandschutztüren und Prüfprotokolle.
- Haustechnik: Heizung, Lüftung, Elektrik, Aufzüge und deren Prüfnachweise.
- Zimmer und Bäder: Alter der Ausstattung und Zustand der Leitungen.
- Energie: Verbrauch der letzten Jahre und absehbare Pflichten bei der Heizung.
- Küche: Geräte, Kühlung und Lüftung, falls ein Restaurant dazugehört.
Brandschutz hängt an der Bettenzahl
Was passiert mit den Hotelsternen bei der Übernahme?
Die Sterne der Deutschen Hotelklassifizierung gehen nicht automatisch auf dich über. Nach den Vertragsbedingungen des DEHOGA darf die Klassifizierung beim Betreiberwechsel nicht weitergegeben werden. Der Wechsel wird gemeldet, und mit dir wird ein neuer Vertrag geschlossen. Eine Klassifizierung gilt jeweils drei Jahre.
- Frag beim DEHOGA-Landesverband nach, wann die letzte Prüfung war und ob das Haus die aktuellen Kriterien erfüllt.
- Kläre, ob der Hotelname als Marke eingetragen ist und ob du ihn weiter nutzen darfst.
- Regle die Übergabe von Website, Domain, Buchungsportalen und Bewertungsprofilen im Kaufvertrag.
- Prüfe laufende Verträge mit Reiseveranstaltern und Firmenkunden, etwa Kontingente und Preise.
Welche Genehmigungen und Pflichten gelten für ein Hotel?
Du meldest das Gewerbe neu an. Eine Gaststättenerlaubnis brauchst du nach Bundesrecht nur, wenn du Alkohol auch an Gäste ausschenkst, die nicht bei dir übernachten. Mehrere Länder haben eigene Gesetze, oft mit Anzeige statt Erlaubnis. Für Frühstück und Restaurant gelten die Pflichten der Lebensmittelhygiene, für ausländische Gäste die Meldepflicht.
| Pflicht | Was gilt |
|---|---|
| Gewerbeanmeldung | beim Gewerbeamt, zum Start |
| Gaststättenerlaubnis | Bundesrecht: nicht nötig für Speisen und Getränke an Hausgäste, nötig für Alkohol an externe Gäste; vorläufige Erlaubnis bei Übernahme möglich |
| Lebensmittelhygiene | Registrierung bei der Lebensmittelüberwachung, Belehrung nach § 43 IfSG, Eigenkontrolle nach HACCP |
| Meldeschein | seit 2025 nur noch für ausländische Gäste; ein Jahr aufbewahren, danach innerhalb von drei Monaten vernichten |
| Kurbeitrag, Übernachtungssteuer | je nach Gemeinde; wie sie erhoben und abgeführt werden, regelt die Satzung |
| Rundfunkbeitrag | für die Betriebsstätte und jedes Gästezimmer ab dem zweiten |
Landesrecht und Gemeindesatzungen unterscheiden sich. Frag vor der Übernahme bei Gemeinde und IHK nach.
Welche Pflichten übernimmst du gegenüber Team und Finanzamt?
Kaufst du den Hotelbetrieb, gehen die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB in der Regel mit allen Rechten und Pflichten auf dich über. Kündigungen allein wegen der Übernahme sind unwirksam. Im Beherbergungsgewerbe gelten besondere Aufzeichnungspflichten zur Arbeitszeit. Für bestimmte Steuerschulden des Vorgängers kannst du außerdem haften.
- Beschäftigte müssen vor dem Übergang in Textform informiert werden und können innerhalb eines Monats widersprechen.
- Beginn, Ende und Dauer der Arbeitszeit zeichnest du spätestens nach sieben Tagen auf und bewahrst sie zwei Jahre auf.
- Elektronische Kassen brauchen eine TSE. Kassen, die du kaufst, übernimmst oder least, meldest du innerhalb eines Monats per ELSTER beim Finanzamt.
- Nach § 75 AO haftest du für betriebliche Steuern des Vorgängers aus einem begrenzten Zeitraum, beschränkt auf das übernommene Vermögen. Führst du den Firmennamen fort, kann § 25 HGB greifen.
Kein Ersatz für Rechtsberatung
Wie finanzierst du die Übernahme eines Hotels?
Meist mit einer Kombination aus Bankkredit, Förderkredit, Bürgschaft und Eigenkapital. Bei einem Kauf mit Immobilie dient diese oft als Sicherheit. Häufig stundet der Verkäufer einen Teil des Preises. Plane neben dem Kaufpreis Geld für fällige Investitionen und die ersten Monate ein. Förderanträge stellst du vor der Unterschrift.
| Baustein | So funktioniert es |
|---|---|
| ERP-Gründerkredit StartGeld | KfW-Förderkredit über die Hausbank, bis 200.000 Euro, eher für kleine Häuser oder als Ergänzung |
| ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge | KfW-Programm für größere Vorhaben, mit Garantie einer Bürgschaftsbank für die Hausbank |
| Programme der Länder | viele Förderbanken haben Kredite für Nachfolge oder Tourismus, Bedingungen je nach Land |
| Bürgschaftsbank | übernimmt einen großen Teil des Kreditrisikos, wenn dir Sicherheiten fehlen |
| Verkäuferdarlehen | der Vorgänger stundet einen Teil des Kaufpreises und erhält ihn in Raten |
| Earn-out | ein Teil des Preises hängt davon ab, wie sich der Gewinn nach der Übergabe entwickelt |
Konditionen ändern sich. Maßgeblich sind die aktuellen Merkblätter von KfW, Landesförderbank und Bürgschaftsbank (Stand Februar 2026).
Willst du lieber ein eigenes Haus neu aufbauen, lies Hotel eröffnen. Ist dir ein Hotel zu groß, lies Pension eröffnen. Alle Prüfpunkte findest du in der Checkliste zur Betriebsübernahme.
Aus meiner Praxis
– Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater
Welche Förderung kommt für deine Gründung infrage?
Welche Förderung passt, hängt vor allem davon ab, ob du arbeitsuchend gemeldet bist, Arbeitslosengeld beziehst und was du investieren musst. Über jeden Antrag entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall.
Welche Förderung passt zu dir?Der Gründungsnavigator zeigt es dir in 2 Minuten, kostenlos und ohne Anmeldung.AVGS-Gründungscoaching
Wenn du arbeitsuchend oder arbeitslos gemeldet bist, kann die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein ausstellen. Mit bewilligtem Gutschein ist das Gründungscoaching für dich kostenfrei.
AVGS-GründercoachingGründungszuschuss
Beziehst du Arbeitslosengeld I und hast bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch, kannst du den Gründungszuschuss beantragen. Er ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
GründungszuschussFörderkredite
Für Investitionen und Betriebsmittel gibt es zinsgünstige Kredite, etwa den ERP-Gründerkredit der KfW über deine Hausbank. Eine Bank erwartet dafür einen schlüssigen Businessplan mit Finanzplan.
KfW-GründerkreditDie BAFA-Förderung für Unternehmensberatungen hilft erst, wenn dein Unternehmen besteht. Die Prüfung vor dem Kauf fördert sie nicht, wohl aber Beratung, sobald du das Hotel führst. Der Antrag muss vor Beginn der Beratung gestellt sein.
Einige Länder fördern Investitionen im Gastgewerbe zusätzlich über Tourismusprogramme ihrer Förderbanken. Einen Überblick gibt Förderung für die Unternehmensübernahme.
Wie läuft das Gründungscoaching mit mir ab?
- 1
Kostenloser Gründungscheck
In 10 Minuten siehst du, wo du stehst und welcher nächste Schritt für dich sinnvoll ist.
- 2
Förderung klären
Ich sage dir, ob ein AVGS infrage kommt und wie du ihn bei Agentur für Arbeit oder Jobcenter ansprichst.
- 3
Gemeinsam ausarbeiten
Geschäftsmodell, Businessplan und Finanzplan, online oder vor Ort, in deinem Tempo.
- 4
Sicher starten
Du hast vollständige Unterlagen für Bank und Agentur für Arbeit und einen klaren Plan für die ersten Monate.
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Häufige Fragen: Hotel übernehmen
Kann ich ein Hotel übernehmen, ohne Hotelfach gelernt zu haben?
Rechtlich ja, für ein Hotel gibt es keine Meisterpflicht. Wirtschaftlich ist Erfahrung in Hotellerie oder Führung sehr wertvoll, weil Personal, Einkauf und Vertrieb komplex sind. Fehlt sie dir, plane eine erfahrene Leitung für Rezeption oder Küche fest ein.
Wo finde ich Hotels, die einen Nachfolger suchen?
Anlaufstellen sind die Nachfolgebörse nexxt-change, die IHK, der DEHOGA in deinem Land und Makler, die auf Hotelobjekte spezialisiert sind. Viele Übergaben laufen diskret ohne öffentliche Anzeige. Es lohnt sich, Interesse direkt bei Verbänden und Tourismusorganisationen der Region zu hinterlegen.
Was passiert mit Bewertungen und Buchungsportalen nach der Übernahme?
Die Profile auf Buchungsportalen und Bewertungsseiten hängen am Betrieb, laufen aber über Verträge mit dem bisherigen Betreiber. Regle im Kaufvertrag, dass Konten, Website, Domain und Gästedaten im zulässigen Rahmen an dich übergehen. Für Gästedaten gelten die Regeln des Datenschutzes.
Muss ich für Gästezimmer Rundfunkbeitrag zahlen?
Ja. Neben dem Beitrag für die Betriebsstätte zahlst du für jedes Gästezimmer ab dem zweiten ein Drittel des Rundfunkbeitrags. Das erste Zimmer je Betriebsstätte ist beitragsfrei. Rechne den Betrag bei vielen Zimmern in die Fixkosten ein.
Welche Umsatzsteuer gilt im Hotel?
Für die Übernachtung gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Speisen zum Verzehr vor Ort sind seit dem 1. Januar 2026 ebenfalls mit 7 Prozent besteuert, Getränke mit 19 Prozent. Wie du Pauschalen mit Frühstück aufteilst, klärst du mit deinem Steuerberater.
Bekomme ich den Gründungszuschuss auch bei einer Hotelübernahme?
Ja, auch eine Übernahme gilt als Start in die Selbstständigkeit. Voraussetzung ist ALG I mit mindestens 150 Tagen Restanspruch, und der Antrag muss vor dem Start gestellt sein. Der Zuschuss ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
Über den Autor
IHK-zertifizierter Gründungsberater · B.Sc. Wirtschaftspsychologie
Seit 2021 habe ich rund 50 Gründungsvorhaben begleitet, als Dozent und Coach seit 2016 über 10.000 Menschen unterrichtet und gecoacht. Ich kenne Gründung mit ihren Höhen und Rückschlägen aus eigener Erfahrung, und genau das fließt in jede Beratung ein.
Inhalt geprüft am 1.10.2026
Du willst ein Hotel übernehmen?
In 10 Minuten bekommst du Klarheit, wo du stehst und was bei Businessplan, Finanzierung und Förderung als Nächstes sinnvoll ist. Danach weißt du, ob und wie ich dich begleiten kann.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Steuerberatung, eine Anwaltskanzlei oder eine andere zuständige Beratungsstelle. Alle Angaben ohne Gewähr.