Hotel übernehmen
Ein eigenes Hotel zu führen ist für viele der absolute Traum. Die Übernahme eines bestehenden Betriebs scheint der sicherste Weg – doch die Hotellerie ist eine der kapitalintensivsten Branchen. Wer ein Hotel kauft, kauft nicht nur Zimmer, sondern ein komplexes Geflecht aus Pachtvertrag, Brandschutzauflagen und oft jahrelangem Investitionsstau.
Warum ein Hotel übernehmen statt neu bauen?
Eine Hotelübernahme startet mit Buchungen, eingespieltem Team und etablierter Marke – das spart Jahre des Aufbaus und Millionen an Erstinvestitionen.
Sofortige Buchungslage
Bestehende Buchungen, Stammgäste und laufende Verträge mit Reisebüros und Portalen sichern vom ersten Tag an Umsatz.
Eingespieltes Team
Rezeption, Housekeeping und Küche kennen die Abläufe. Erfahrenes Personal ist in der Hotellerie das wertvollste Asset.
Bessere Bankfähigkeit
Historische RevPAR-Daten und Auslastungsquoten sind für Banken belastbarer als reine Prognosen – günstigere Konditionen.
Etablierte Marke
Bewertungen auf Booking.com und TripAdvisor, eine bestehende Stammgastbasis und ein bekannter Name sparen Jahre des Markenaufbaus.
Pachtvertrag, Konzession & Klassifizierung
In der Hotellerie sind Betreiber und Immobilieneigentümer oft nicht identisch. Der Pachtvertrag ist das wichtigste Dokument – ein Hotel ohne gesicherten Standort ist wertlos.
Gaststättenkonzession übertragen
Die bestehende Gaststättenerlaubnis erlischt mit dem Tod oder dem Ausscheiden des bisherigen Inhabers. Als neuer Betreiber musst du eine eigene Konzession beim zuständigen Ordnungsamt beantragen. Plane 4 bis 8 Wochen Bearbeitungszeit ein.
Hotelklassifizierung sichern
Die DEHOGA-Klassifizierung (Sterne) muss nach einem Inhaberwechsel oft neu beantragt oder bestätigt werden. Prüfe vor dem Kauf, wann die letzte Klassifizierung stattfand und ob das Hotel die aktuellen Kriterien noch erfüllt.
Markenrechte & Rebranding
Kläre vor dem Kauf, ob der Hotelname als Marke beim DPMA eingetragen ist und ob du ihn übernehmen kannst. Ist die Marke abgenutzt oder negativ belastet, kann ein Rebranding sinnvoller sein als die Weiterführung unter altem Namen.
Was ist ein Hotel wirklich wert?
Hotelunternehmen werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Ein hoher Goodwill ist ein Warnsignal, wenn gleichzeitig ein hoher Investitionsstau besteht.
| Komponente | Beschreibung | Hinweis |
|---|---|---|
| Substanzwert (Inventar) | Zeitwert von Mobiliar, Küchenausstattung, Bettwäsche, Technik – hoher Wertverlust bei Hotelausstattung | Absolute Preisuntergrenze |
| Ertragswert (Goodwill) | Bereinigter Jahresgewinn (EBIT) × Kapitalisierungsfaktor – typisch 4- bis 6-faches EBIT in der Hotellerie | Entscheidende Kaufpreisbasis |
| Pachtvertragswert | Restlaufzeit und Konditionen des Pachtvertrags beeinflussen den Gesamtwert erheblich | Kurze Restlaufzeit = Abschlag |
| Investitionsstau-Abzug | Aufgeschobene Renovierungen, Brandschutz, Aufzüge – immer durch unabhängiges Gutachten ermitteln | Kaufpreisminderung verhandeln |
Beauftrage ein unabhängiges Bewertungsgutachten und ein technisches Gutachten für Brandschutz und Haustechnik, bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest.
Die 3 größten Risiken bei der Hotelübernahme
Pachtvertrag-Falle
Ein kurzer Restpachtvertrag oder ein Vertrag ohne Verlängerungsoption macht das Hotel wertlos. Prüfe Restlaufzeit, Kündigungsfristen und Indexierungsklauseln, bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest. Hole die schriftliche Zusage des Eigentümers zur Vertragsübernahme ein.
Investitionsstau & Brandschutz
Viele Hotels erscheinen profitabel, weil seit Jahren keine Renovierungen durchgeführt wurden. Veraltete Brandschutzanlagen, marode Aufzüge und nicht mehr normgerechte Elektrik können nach der Übernahme zu sofortigen Auflagen und Schließungen führen. Beauftrage ein unabhängiges technisches Gutachten.
Personengebundener Goodwill
Wenn der Ruf des Hotels stark an die Persönlichkeit des Altinhabers gebunden ist, können Stammgäste nach dem Inhaberwechsel ausbleiben. Plane eine aktive Übergabephase von mindestens drei Monaten, in der du gemeinsam mit dem Vorgänger auftrittst.
So finanzierst du die Hotelübernahme
Neben der Ablösesumme musst du Renovierung, Marketing und eine Liquiditätsreserve einplanen. Diese Wege stehen dir offen.
KfW ERP-Gründerkredit (Programm 067)
Zinsgünstig, tilgungsfreie Anlaufjahre möglich – zentrales Instrument für Hotelübernahmen
Tourismusfinanzierung der Landesbanken
Z. B. Tourismusfinanzierung Plus der L-Bank (BW) oder ähnliche Programme anderer Bundesländer
Hausbank-Darlehen
10–20 % Eigenkapital empfohlen; vollständiger Businessplan mit RevPAR-Prognose und Investitionsplan erforderlich
Bürgschaftsbank
Übernimmt bis zu 80 % des Kreditrisikos – besonders hilfreich bei fehlendem Eigenkapital oder schwacher Sicherheitenlage
Verkäuferdarlehen (Earn-out)
Altinhaber stundet Teil des Kaufpreises – senkt Liquiditätsbelastung in den ersten Jahren erheblich
BAFA-Beratungsförderung
50–80 % Zuschuss für Beratungskosten: Bewertungsgutachten, technische Due Diligence, Businessplan
In 6 Schritten zum eigenen Hotel
Hotel finden
nexxt-change.org, DEHOGA-Landesverbände, spezialisierte Hotelimmobilienmakler (Christie & Co, Colliers) oder diskrete Kontaktaufnahme über regionale Hotelfachverbände.
Pachtvertrag & NDA prüfen
Vertraulichkeitsvereinbarung abschließen. Pachtvertrag auf Restlaufzeit, Verlängerungsoption und Indexierungsklauseln prüfen. Schriftliche Zusage des Eigentümers zur Vertragsübernahme einholen.
Technische Due Diligence
Unabhängiges Gutachten für Brandschutz, Aufzüge, Haustechnik und Investitionsstau beauftragen. DEHOGA-Klassifizierungsstatus und Buchungslage der letzten 3 Jahre analysieren.
Finanzierung sichern
KfW-Antrag, Bürgschaft und ggf. Verkäuferdarlehen strukturieren. Bankgespräche mit vollständigem Businessplan und RevPAR-Prognose führen.
Kaufvertrag & Konzession
Notariellen Kaufvertrag abschließen. Gaststättenkonzession auf neuen Inhaber übertragen lassen. DEHOGA-Klassifizierung neu beantragen.
Übergabephase (3–6 Monate)
Gemeinsam mit dem Altinhaber auftreten – Stammgäste aktiv übergeben, Team binden, Buchungsportale und OTA-Profile aktualisieren.
Häufige Fragen zur Hotelübernahme
Bereit für dein eigenes Hotel?
Lass uns gemeinsam prüfen, ob dein Übernahme-Vorhaben auf einem soliden Fundament steht. Im kostenlosen Erstgespräch analysieren wir Pachtvertrag, Investitionsstau und Finanzierungsoptionen.
Kostenloses Erstgespräch buchenHinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder eine andere fachkundige Stelle. Alle Angaben ohne Gewähr.