Pension eröffnen: Genehmigungen, Brandschutz & Kosten
Von Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater · geprüft am 1.10.2026
Du willst Gäste bei dir willkommen heißen. Wir klären zusammen Bauamt, Brandschutz und Finanzierung, damit aus deinem Haus eine Pension wird.
- Keine Ausbildung im Gastgewerbe? Für eine Pension brauchst du weder Meisterbrief noch Fachausbildung.
- Angst vor hohen Umbaukosten? Ein Brandschutzcheck vor Kauf oder Miete zeigt sie, bevor du unterschreibst.
- Keine Lust auf Papierkram? Businessplan, Finanzplan und Anträge machen wir zusammen.
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Kurz gesagt
Für eine Pension brauchst du keinen Meisterbrief, aber eine Gewerbeanmeldung und meist eine Baugenehmigung für die Nutzung als Beherbergungsbetrieb. Die größte Hürde ist oft der Brandschutz. Gibst du Frühstück und Getränke nur an Hausgäste aus, brauchst du nach Bundesrecht keine Gaststättenerlaubnis. Für eine kleine Pension in gemieteten Räumen rechnest du grob mit 90.000 bis 240.000 Euro.
Bauamt
Aus Wohnraum wird ein Beherbergungsbetrieb. Dafür brauchst du meist eine Genehmigung.
Brandschutz
Ab einer bestimmten Bettenzahl gelten strenge Vorgaben. Das ist oft der teuerste Posten.
Erlaubnis
Frühstück nur für Hausgäste braucht nach Bundesrecht keine Gaststättenerlaubnis.
Startkapital
Grob 90.000 bis 240.000 Euro in gemieteten Räumen, mit Kauf deutlich mehr.
Was unterscheidet eine Pension von Hotel und Ferienwohnung?
Eine Pension ist ein kleiner Beherbergungsbetrieb, der Zimmer mit Service vermietet und Speisen meist nur an Hausgäste ausgibt, oft nur Frühstück. Ein Hotel hat in der Regel mehr Zimmer, eine Rezeption und ein Restaurant auch für externe Gäste. In der Ferienwohnung versorgen sich die Gäste selbst.
Pension
Hotel
Ferienwohnung
Planst du ein größeres Haus mit Rezeption und Restaurant, lies Hotel eröffnen. Vermietest du Wohnungen zur Selbstversorgung, hilft Ferienwohnung gewerblich vermieten.
Für Stellplätze statt Zimmer gilt eine eigene Logik. Mehr dazu unter Campingplatz eröffnen. Willst du lieber ein bestehendes Haus führen, lies Hotel übernehmen.
Brauchst du eine Genehmigung vom Bauamt?
Meist ja. Willst du Wohnräume als Pension nutzen, ist das in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Das Bauamt prüft, ob der Bebauungsplan die Nutzung zulässt, ob genug Stellplätze da sind und ob der Brandschutz passt. Kläre das vor Kauf oder Mietvertrag, denn eine Ablehnung kann das ganze Vorhaben stoppen.
- Bebauungsplan: Ist ein Beherbergungsbetrieb im Gebiet zulässig?
- Stellplätze: Wie viele verlangt die Satzung der Gemeinde?
- Zweckentfremdung: Manche Städte schränken die Umwandlung von Wohnraum ein.
- Bauvorlagen: Für den Antrag brauchst du in der Regel einen bauvorlageberechtigten Planer.
Gut zu wissen
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Welche Brandschutzauflagen gelten für eine Pension?
Das hängt vor allem von der Zahl der Gastbetten und vom Bundesland ab. Ab einer bestimmten Größe gilt dein Haus als Sonderbau mit strengeren Anforderungen an Rettungswege, Türen und Brandmeldung. Nachrüsten kann teuer werden. Lass den Brandschutz deshalb vor Kauf oder Anmietung von einem Sachverständigen einschätzen.
- Zweiter Rettungsweg, notfalls über eine Außentreppe
- Brandschutztüren zu Treppenhaus und Fluren
- Rauchwarnmelder oder Brandmeldeanlage, je nach Größe
- Gekennzeichnete Fluchtwege mit Sicherheitsbeleuchtung
- Feuerlöscher und Flucht- und Rettungspläne
Schwellen je nach Land
Brauchst du für eine Pension eine Gaststättenerlaubnis?
Meist nicht. Nach dem Gaststättengesetz des Bundes brauchst du keine Erlaubnis, wenn du Speisen und Getränke, auch Alkohol, nur an Hausgäste ausgibst. Bewirtest du auch externe Gäste mit Alkohol, wird es erlaubnispflichtig. Mehrere Länder haben eigene Gesetze, Baden-Württemberg setzt seit 2026 weitgehend auf eine Anzeige.
| Angebot | Gaststättenrecht (Bundesrecht) | Lebensmittelrecht |
|---|---|---|
| Nur Zimmer, kein Frühstück | keine Erlaubnis | keine besonderen Pflichten |
| Frühstück und Getränke nur für Hausgäste | keine Erlaubnis | Registrierung, Belehrung nach § 43 IfSG, Eigenkontrolle nach HACCP |
| Café oder Bar auch für externe Gäste, ohne Alkohol | keine Erlaubnis | wie oben |
| Alkohol auch für externe Gäste | Gaststättenerlaubnis mit Unterrichtungsnachweis der IHK | wie oben |
In Ländern mit eigenem Gaststättengesetz gelten abweichende Regeln. Frag beim Gewerbeamt deiner Gemeinde nach.
Die Registrierung als Lebensmittelbetrieb erfolgt bei der Lebensmittelüberwachung deines Landkreises oder deiner Stadt.
Was gilt bei der Meldepflicht für Gäste?
Seit dem 1. Januar 2025 müssen deutsche Gäste keinen Meldeschein mehr ausfüllen. Für ausländische Gäste gilt die Pflicht weiter. Du bewahrst die Meldescheine ein Jahr auf und vernichtest sie danach innerhalb von drei Monaten. Statt Papier sind auch bestimmte elektronische Verfahren zulässig, etwa über dein Buchungssystem.
- Auf dem Meldeschein stehen unter anderem Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Anschrift sowie An- und Abreisetag.
- Mitreisende Angehörige können auf dem Meldeschein mit erfasst werden.
- Polizei und Behörden dürfen die Meldescheine während der Aufbewahrung einsehen.
- Für die Gästedaten gelten zusätzlich die Regeln des Datenschutzes.
Was kostet es, eine Pension zu eröffnen?
Für eine kleine Pension mit etwa acht bis zehn Zimmern in gemieteten Räumen, die noch umgebaut werden müssen, rechnest du grob mit 90.000 bis 240.000 Euro. Die größten Unbekannten sind Brandschutz und Bäder. Kaufst du die Immobilie, kommen Kaufpreis, Notar und Grunderwerbsteuer hinzu.
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Planung, Bauantrag, Nutzungsänderung | 500 – 5.000 € |
| Brandschutz (Türen, Melder, Rettungswege) | 5.000 – 50.000 € |
| Renovierung und Bäder | 20.000 – 50.000 € |
| Zimmer: Betten, Möbel, Textilien | 5.000 – 8.000 € pro Zimmer |
| Frühstücksküche und Frühstücksraum | 15.000 – 25.000 € |
| Website, Buchungssystem, Marketing | 3.000 – 5.000 € |
| Liquiditätsreserve für die ersten Monate | 10.000 – 20.000 € |
| Gesamt bei 8 bis 10 Zimmern | grob 90.000 – 240.000 € |
Grobe Richtwerte, stark abhängig von Gebäude, Region, Zimmerzahl und Auflagen des Bauamts. Orientierung an Gründerportalen, Brandschutz und Reserve als eigene Schätzung.
Rechne im Finanzplan mit realistischer Auslastung, auch für die Nebensaison, und mit den Provisionen der Buchungsportale.
Welche Rechtsform passt zu deiner Pension?
Viele kleine Pensionen starten als Einzelunternehmen, weil das schnell und günstig geht. Dann haftest du aber mit deinem Privatvermögen. Bei hohen Umbaukosten, Krediten oder mehreren Gründern kann eine haftungsbeschränkte Gesellschaft sinnvoll sein. Banken verlangen bei Krediten trotzdem oft eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter.
| Rechtsform | Haftung | Startkapital | Passt für |
|---|---|---|---|
| Einzelunternehmen | unbeschränkt, auch privat | kein Mindestkapital | kleine Pension, eine Person |
| GbR | unbeschränkt, alle Gesellschafter | kein Mindestkapital | Paare oder Partner mit kleinem Risiko |
| UG (haftungsbeschränkt) | auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt | ab 1 Euro, Rücklagenpflicht | Einstieg mit Haftungsschutz |
| GmbH | auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt | 25.000 Euro Stammkapital | größere Vorhaben |
Mehr dazu unter Rechtsform wählen.
Welche Schritte führen zur eigenen Pension?
Die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo. Zuerst klärst du mit dem Bauamt, ob die Immobilie als Pension genutzt werden darf. Dann folgen Businessplan, Finanzierung und Umbau, danach Anmeldungen und Eröffnung. Wer den Gründungszuschuss nutzen will, stellt den Antrag, bevor er die Selbstständigkeit aufnimmt.
- 1
Immobilie und Bauamt
Nutzung, Stellplätze und Brandschutz klären, bevor du kaufst oder mietest. - 2
Businessplan und Finanzierung
Auslastung, Zimmerpreise und Umbaukosten durchrechnen. Wie das geht, steht unter Businessplan erstellen. - 3
Umbau und Ausstattung
Brandschutz, Bäder und Zimmer herrichten, Buchungssystem einrichten. - 4
Gewerbe und Finanzamt
Gewerbe anmelden und innerhalb eines Monats den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung über ELSTER einreichen. Eine elektronische Kasse meldest du ebenfalls per ELSTER. - 5
Hygiene und Lebensmittel
Belehrung nach § 43 IfSG, Registrierung bei der Lebensmittelüberwachung, Eigenkontrolle für das Frühstück. - 6
Versicherungen und BGN
Betriebshaftpflicht abschließen und den Betrieb innerhalb einer Woche bei der Berufsgenossenschaft Nahrungsmittel und Gastgewerbe anmelden.
Aus meiner Praxis
– Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater
Welche Förderung kommt für deine Gründung infrage?
Welche Förderung passt, hängt vor allem davon ab, ob du arbeitsuchend gemeldet bist, Arbeitslosengeld beziehst und was du investieren musst. Über jeden Antrag entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall.
Welche Förderung passt zu dir?Der Gründungsnavigator zeigt es dir in 2 Minuten, kostenlos und ohne Anmeldung.AVGS-Gründungscoaching
Wenn du arbeitsuchend oder arbeitslos gemeldet bist, kann die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein ausstellen. Mit bewilligtem Gutschein ist das Gründungscoaching für dich kostenfrei.
AVGS-GründercoachingGründungszuschuss
Beziehst du Arbeitslosengeld I und hast bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch, kannst du den Gründungszuschuss beantragen. Er ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
GründungszuschussFörderkredite
Für Investitionen und Betriebsmittel gibt es zinsgünstige Kredite, etwa den ERP-Gründerkredit der KfW über deine Hausbank. Eine Bank erwartet dafür einen schlüssigen Businessplan mit Finanzplan.
KfW-GründerkreditEinige Länder fördern Investitionen in kleine Beherbergungsbetriebe über Programme ihrer Förderbanken, oft mit Vorgaben zu Größe und Region. Frag bei der Förderbank deines Landes oder bei der IHK nach und stelle jeden Antrag, bevor du mit dem Vorhaben beginnst.
Welche Versicherungen du außer der Betriebshaftpflicht brauchst, steht unter Versicherungen für Selbstständige.
Wie läuft das Gründungscoaching mit mir ab?
- 1
Kostenloser Gründungscheck
In 10 Minuten siehst du, wo du stehst und welcher nächste Schritt für dich sinnvoll ist.
- 2
Förderung klären
Ich sage dir, ob ein AVGS infrage kommt und wie du ihn bei Agentur für Arbeit oder Jobcenter ansprichst.
- 3
Gemeinsam ausarbeiten
Geschäftsmodell, Businessplan und Finanzplan, online oder vor Ort, in deinem Tempo.
- 4
Sicher starten
Du hast vollständige Unterlagen für Bank und Agentur für Arbeit und einen klaren Plan für die ersten Monate.
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Häufige Fragen: Pension eröffnen
Ab wann ist die Zimmervermietung ein Gewerbe?
Sobald du regelmäßig und mit Gewinnabsicht Gäste beherbergst und dafür Service bietest, etwa Frühstück oder Reinigung, gehst du in der Regel einem Gewerbe nach. Bei wenigen Zimmern im eigenen Haus kann es im Einzelfall anders aussehen. Das klärst du am besten vorab mit Gewerbeamt und Steuerberater.
Brauche ich ein Gesundheitszeugnis, um Frühstück zu machen?
Das frühere Gesundheitszeugnis gibt es seit 2001 nicht mehr. Stattdessen brauchen du und alle, die mit offenen Lebensmitteln arbeiten, eine Belehrung nach § 43 Infektionsschutzgesetz. Die Erstbelehrung machst du beim Gesundheitsamt oder bei einem Arzt, den es beauftragt hat.
Muss ich Kurbeitrag oder Übernachtungssteuer einziehen?
Das hängt von deiner Gemeinde ab. In Kur- und Erholungsorten gibt es oft einen Kurbeitrag, manche Städte erheben eine Übernachtungssteuer. Du ziehst die Abgabe bei den Gästen ein und führst sie an die Gemeinde ab.
Muss ich für die Gästezimmer Rundfunkbeitrag zahlen?
Ja. Neben dem Beitrag für die Betriebsstätte zahlst du für jedes Gästezimmer ab dem zweiten ein Drittel des Rundfunkbeitrags. Das erste Zimmer ist beitragsfrei.
Welche Umsatzsteuer gilt für eine Pension?
Für die Übernachtung gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Speisen sind seit dem 1. Januar 2026 ebenfalls mit 7 Prozent besteuert, Getränke mit 19 Prozent. Wie du Preise mit Frühstück aufteilst, klärst du mit deinem Steuerberater.
Kann ich eine Pension nebenberuflich betreiben?
Grundsätzlich ja, viele starten mit wenigen Zimmern neben dem Job. Die Pflichten zu Genehmigung, Brandschutz, Hygiene und Meldeschein gelten trotzdem. Informiere außerdem deinen Arbeitgeber und prüfe, was dein Arbeitsvertrag zu Nebentätigkeiten sagt.
Über den Autor
IHK-zertifizierter Gründungsberater · B.Sc. Wirtschaftspsychologie
Seit 2021 habe ich rund 50 Gründungsvorhaben begleitet, als Dozent und Coach seit 2016 über 10.000 Menschen unterrichtet und gecoacht. Ich kenne Gründung mit ihren Höhen und Rückschlägen aus eigener Erfahrung, und genau das fließt in jede Beratung ein.
Inhalt geprüft am 1.10.2026
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In 10 Minuten bekommst du Klarheit, wo du stehst und was bei Businessplan, Finanzierung und Förderung als Nächstes sinnvoll ist. Danach weißt du, ob und wie ich dich begleiten kann.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Steuerberatung, eine Anwaltskanzlei oder eine andere zuständige Beratungsstelle. Alle Angaben ohne Gewähr.