Ferienwohnung vermieten:Ab wann ist es ein Gewerbe?
Deine Ferienwohnung soll Einnahmen bringen, ohne Ärger mit Finanzamt und Stadt. Ich zeige dir, wo die Grenze zum Gewerbe liegt.
- Angst vor dem Finanzamt? Die Kriterien für Gewerbe sind klar. Wir prüfen sie für dein Angebot.
- Nur eine einzige Wohnung? Dann bleibt es meist Vermietung. Pflichten zu Steuer und Gästen gelten trotzdem.
- Keine Lust auf Papierkram? Mit klarer Buchhaltung ab der ersten Buchung bleibt der Aufwand überschaubar.
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Kurz gesagt
Wer eine Ferienwohnung vermietet, betreibt nur in bestimmten Fällen ein Gewerbe. Im Normalfall sind die Mieten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewerblich wird es, wenn die Wohnung hotelähnlich angeboten wird oder du Sonderleistungen wie Frühstück oder tägliche Reinigung erbringst. Unabhängig davon gilt für die kurzfristige Vermietung 7 Prozent Umsatzsteuer, wenn du nicht Kleinunternehmer bist.
Meist kein Gewerbe
Normale Ferienvermietung ist in der Regel Vermietung und Verpachtung, keine gewerbliche Tätigkeit.
Hotelähnlich = Gewerbe
Hotelmäßiges Angebot oder unübliche Sonderleistungen machen die Vermietung gewerblich.
7 % Umsatzsteuer
Die kurzfristige Vermietung ist umsatzsteuerpflichtig, außer du nutzt die Kleinunternehmerregelung.
Meldepflichten
Meldeschein für ausländische Gäste, Plattformmeldung ans Finanzamt, je nach Stadt Registrierung.
Ab wann ist die Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbe?
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist in der Regel private Vermögensverwaltung. Gewerblich wird sie nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wenn du sie wie ein Hotel führst oder Leistungen anbietest, die bei einer Vermietung unüblich sind. Entscheidend ist das Gesamtbild deines Angebots, nicht die Zahl der Buchungen allein.
| Merkmal | Spricht eher für Vermietung | Spricht eher für Gewerbe |
|---|---|---|
| Ausstattung | normale Wohnung mit Küche | wie ein Hotelraum ausgestattet |
| Angebot | Buchung mit Anfrage und Schlüsselübergabe | hotelmäßig, jederzeit auch ohne Voranmeldung bereitgehalten |
| Leistungen | Endreinigung, Bettwäsche, Handtücher | Frühstück, tägliche Reinigung, Wäscheservice, Rezeption |
| Organisation | eine oder wenige Wohnungen | viele Einheiten mit eigener Werbung und Verwaltung wie ein Betrieb |
Nach Bundesfinanzhof, Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18, und früherer Rechtsprechung. Maßgeblich ist der Einzelfall, lass dich steuerlich beraten.
Vermittler zählen nicht automatisch dir zu
Was ändert sich steuerlich, wenn die Ferienwohnung gewerblich ist?
Bei normaler Vermietung erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne Gewerbesteuer. Bei gewerblicher Vermietung sind es Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dann kann Gewerbesteuer anfallen, wenn der Gewerbeertrag über dem Freibetrag von 24.500 Euro liegt. Außerdem gehört die Wohnung zum Betriebsvermögen, ein späterer Verkaufsgewinn ist dann in der Regel steuerpflichtig.
Vermietung und Verpachtung
- Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten
- keine Gewerbesteuer
- Verkauf nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei
- keine Gewerbeanmeldung
Gewerbebetrieb
- Gewinn nach Einnahmenüberschussrechnung oder Bilanz
- Gewerbesteuer oberhalb von 24.500 Euro Gewerbeertrag
- Wohnung ist Betriebsvermögen, Verkauf meist steuerpflichtig
- Gewerbeanmeldung und IHK-Mitgliedschaft
Nutzt du die Wohnung auch selbst, prüft das Finanzamt, ob du überhaupt Gewinn erzielen willst. Mehr dazu unter Liebhaberei. Wie die Gewerbesteuer berechnet wird, steht unter Gewerbesteuer für Gründer.
Welche Umsatzsteuer gilt für die Vermietung einer Ferienwohnung?
Die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen an Feriengäste ist nicht steuerfrei, anders als die langfristige Vermietung. Es gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Das gilt unabhängig davon, ob du einkommensteuerlich gewerblich vermietest oder nicht. Umsatzsteuerlich bist du schon mit einer Ferienwohnung Unternehmer.
| Situation | Umsatzsteuer |
|---|---|
| Kurzfristige Vermietung an Feriengäste, bis sechs Monate | 7 % |
| Langfristige Vermietung als Wohnung | steuerfrei |
| Frühstück und Speisen seit 2026 | 7 % |
| Kleinunternehmer: Vorjahresumsatz bis 25.000 €, laufendes Jahr bis 100.000 € | keine Umsatzsteuer, kein Vorsteuerabzug |
Stand Oktober 2026, § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, § 4 Nr. 12 UStG, § 19 UStG; kurzfristig nach Abschnitt 4.12.3 Abs. 2 UStAE.
Ob die Kleinunternehmerregelung für dich günstiger ist, hängt vor allem von deinen Investitionen ab. Ohne sie gibst du Umsatzsteuer-Voranmeldungen ab und kannst die Vorsteuer aus Einrichtung und Renovierung abziehen.
Darfst du deine Wohnung überhaupt als Ferienwohnung vermieten?
Das hängt von Baurecht, Zweckentfremdungsregeln deiner Stadt und gegebenenfalls von der Eigentümergemeinschaft ab. Eine Ferienwohnung ist baurechtlich eine andere Nutzung als Wohnen, oft brauchst du eine Nutzungsänderung. In vielen Großstädten gilt zusätzlich ein Zweckentfremdungsverbot mit Genehmigungspflicht. Kläre das, bevor du Möbel kaufst.
- Baurecht: Seit 2017 regelt § 13a der Baunutzungsverordnung, wie Ferienwohnungen in Baugebieten eingeordnet werden. Was an deinem Standort zulässig ist, sagt das Bauamt.
- Zweckentfremdung: Städte wie Berlin, Hamburg oder München verlangen für die Ferienvermietung von Wohnraum eine Genehmigung, oft mit Registriernummer.
- Eigentumswohnung: Prüfe Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sie können die kurzfristige Vermietung beschränken.
- Mietwohnung: Ohne Zustimmung deines Vermieters ist die Untervermietung an Feriengäste nicht erlaubt.
Gilt die Meldepflicht auch für Ferienwohnungen?
Ja, auch regelmäßig vermietete Ferienwohnungen gelten in der Regel als Beherbergungsstätten im Sinne des Bundesmeldegesetzes. Seit dem 1. Januar 2025 müssen aber nur noch ausländische Gäste einen Meldeschein ausfüllen. Du bewahrst die Meldescheine ein Jahr auf und vernichtest sie danach innerhalb von drei Monaten. Elektronische Verfahren mit geeigneter Software sind zulässig.
- Für deutsche Gäste reichen die Buchungsdaten. Ein Meldeschein ist nicht mehr nötig.
- Bei Selbst-Check-in mit Schlüsselbox brauchst du trotzdem einen Weg, den Meldeschein ausländischer Gäste zu erhalten.
- Kurbeitrag oder Übernachtungsteuer ziehst du ein, wenn deine Gemeinde sie erhebt.
- Für Gästedaten gelten zusätzlich die Regeln des Datenschutzes.
Was melden Buchungsplattformen an das Finanzamt?
Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz melden Buchungsplattformen die Einnahmen ihrer Vermieter für jedes Jahr seit 2023 bis Ende Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern. Für die Vermietung von Immobilien gibt es keine Bagatellgrenze wie beim Verkauf von Waren. Gemeldet werden unter anderem Name, Anschrift, Steuer-Identifikationsnummer, Einnahmen und die Adresse der Wohnung.
Einnahmen vollständig erklären
Wie du Einnahmen und Ausgaben sauber festhältst, zeigt Einnahmenüberschussrechnung.
Ferienwohnung, Pension oder Hotel: Was passt zu deinem Plan?
Bleibt es bei einer oder wenigen Wohnungen mit Selbstversorgung, ist die Ferienwohnung meist die einfachste Form. Willst du Frühstück, Service und mehrere Zimmer anbieten, bist du schnell bei einer Pension und damit klar im Gewerbe. Dann kommen Hygieneregeln, Brandschutz und Personal hinzu.
Ferienwohnung
Pension
Planst du ein größeres Haus mit Rezeption und eigener Gastronomie, lies Hotel eröffnen.
Aus meiner Praxis
– Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater
Welche Förderung kommt für deine Gründung infrage?
Welche Förderung passt, hängt vor allem davon ab, ob du arbeitsuchend gemeldet bist, Arbeitslosengeld beziehst und was du investieren musst. Über jeden Antrag entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall.
AVGS-Gründungscoaching
Wenn du arbeitsuchend oder arbeitslos gemeldet bist, kann die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein ausstellen. Mit bewilligtem Gutschein ist das Gründungscoaching für dich kostenfrei.
AVGS-GründercoachingGründungszuschuss
Beziehst du Arbeitslosengeld I und hast bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch, kannst du den Gründungszuschuss beantragen. Er ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
GründungszuschussFörderkredite
Für Investitionen und Betriebsmittel gibt es zinsgünstige Kredite, etwa den ERP-Gründerkredit der KfW über deine Hausbank. Eine Bank erwartet dafür einen schlüssigen Businessplan mit Finanzplan.
KfW-GründerkreditWie läuft das Gründungscoaching mit mir ab?
- 1
Kostenloser Gründungscheck
In 10 Minuten klären wir, wo du stehst und welcher nächste Schritt für dich sinnvoll ist.
- 2
Förderung klären
Ich sage dir, ob ein AVGS infrage kommt und wie du ihn bei Agentur für Arbeit oder Jobcenter ansprichst.
- 3
Gemeinsam ausarbeiten
Geschäftsmodell, Businessplan und Finanzplan, online oder vor Ort, in deinem Tempo.
- 4
Sicher starten
Du hast vollständige Unterlagen für Bank und Agentur für Arbeit und einen klaren Plan für die ersten Monate.
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Häufige Fragen: Ferienwohnung vermieten
Muss ich für meine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?
Nicht automatisch. Die normale Vermietung einer Ferienwohnung ist in der Regel Vermögensverwaltung und kein Gewerbe. Bietest du hotelähnliche Leistungen oder vermietest viele Wohnungen wie ein Betrieb, kann eine Gewerbeanmeldung nötig werden. Frag im Zweifel beim Gewerbeamt und bei deiner Steuerberatung nach.
Kann ich mit einer Ferienwohnung Kleinunternehmer sein?
Ja. Bleibt dein Gesamtumsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr bei höchstens 100.000 Euro, weist du keine Umsatzsteuer aus. Dann kannst du aber auch keine Vorsteuer aus Einrichtung und Renovierung abziehen. Rechne beides vor dem Start durch.
Meldet die Buchungsplattform meine Einnahmen ans Finanzamt?
Ja. Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz melden Plattformen die Einnahmen aus vermittelten Ferienwohnungen an das Bundeszentralamt für Steuern, das sie an die Finanzämter weitergibt. Eine Bagatellgrenze wie beim Verkauf von Waren gibt es für die Vermietung von Immobilien nicht.
Brauche ich eine Registrierungsnummer für meine Ferienwohnung?
Nur dort, wo dein Land oder deine Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat, etwa in Städten mit Zweckentfremdungsverbot. Die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung gilt seit dem 20. Mai 2026, eine bundesweite Registrierungspflicht für jede Ferienwohnung gibt es aber nicht. Frag bei deiner Stadt nach.
Darf ich meine Mietwohnung als Ferienwohnung untervermieten?
Nur mit Zustimmung deines Vermieters. Ohne Erlaubnis riskierst du eine Abmahnung bis hin zur fristlosen Kündigung. Dazu kommen die Regeln deiner Stadt zur Zweckentfremdung.
Wann lohnt sich die gewerbliche Vermietung?
Die Einstufung als Gewerbe kannst du kaum frei wählen, sie folgt aus der Art deines Angebots. Gewerblich bedeutet in der Regel Gewerbesteuer oberhalb des Freibetrags und dass die Wohnung zum Betriebsvermögen gehört. Ein späterer Verkauf ist dann meist steuerpflichtig, auch nach mehr als zehn Jahren.
Über den Autor
IHK-zertifizierter Gründungsberater · B.Sc. Wirtschaftspsychologie
Hauptberuflich selbstständig bin ich seit 2019, in der Gründungsberatung seit 2021. Ich kenne Gründung mit ihren Höhen und Rückschlägen aus eigener Erfahrung, und genau das fließt in jede Beratung ein.
Inhalt geprüft am 3.10.2026
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Steuerberatung, eine Anwaltskanzlei oder eine andere zuständige Beratungsstelle. Alle Angaben ohne Gewähr.