Coworking Space gründen:Miete, Steuer & Preismodelle
Du willst einen Ort schaffen, an dem Menschen gern arbeiten. Mietvertrag, Umsatzsteuer und Auslastung planen wir gemeinsam, bevor du unterschreibst.
- Hohe Miete? Wir rechnen vorher aus, welche Auslastung du für schwarze Zahlen brauchst.
- Steuer unklar? Die Umsatzsteuerfrage klärst du vor dem Mietvertrag, nicht danach.
- Nur auf dem Land? Gerade dort fehlen oft Arbeitsplätze nah am Wohnort. Das kann deine Chance sein.
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Kurz gesagt
Einen Coworking Space gründen heißt vor allem: passende Räume langfristig mieten, die Weitergabe an Mitglieder vertraglich absichern und ein Preismodell finden, das die Fixkosten trägt. Meist meldest du ein Gewerbe an. Wichtig ist die Umsatzsteuer, denn reine Vermietung ist grundsätzlich steuerfrei, Coworking mit vielen Zusatzleistungen oft nicht. Kläre außerdem Nutzungsänderung, WLAN-Haftung und Datenschutz vor dem Start.
Mietvertrag
Die Weitergabe der Räume an Mitglieder braucht die Erlaubnis deines Vermieters.
Nutzungsänderung
Werden Räume vorher anders genutzt, kann eine Baugenehmigung nötig sein.
Umsatzsteuer
Vermietung ist grundsätzlich steuerfrei. Coworking mit Service ist oft steuerpflichtig.
Internet
Schnelles, sicheres WLAN ist Kernleistung. Nutzungsregeln und Datenschutz gehören dazu.
Was brauche ich, um einen Coworking Space zu eröffnen?
Du brauchst geeignete Räume mit passender Nutzung, einen Mietvertrag, der die Weitergabe an Mitglieder erlaubt, gutes Internet und Möbel. Dazu kommen Gewerbeanmeldung, Anmeldung beim Finanzamt, Versicherungen und klare Nutzungsbedingungen. Wirtschaftlich entscheidet die Auslastung. Prüfe deshalb vor der Unterschrift, wer in deiner Gegend wirklich einen Arbeitsplatz sucht.
- 1
Bedarf prüfen
Gespräche mit Selbstständigen, Pendlern und Firmen vor Ort, Warteliste anlegen. - 2
Räume und Vertrag
Mietvertrag mit Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung, Nutzungsänderung klären. - 3
Steuer klären
Umsatzsteuer, Vorsteuer und Gewerbesteuer mit Steuerberatung durchgehen. Grundlagen unter Umsatzsteuer für Selbstständige. - 4
Anmelden
Gewerbe anmelden und den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung innerhalb eines Monats über ELSTER einreichen. Details unter Gewerbe anmelden. - 5
Ausstattung und Technik
Möbel, Internet, Zugangssystem, Buchungssoftware, Meetingraum. - 6
Regeln und Verträge
Nutzungsbedingungen, Hausordnung, Datenschutzhinweise. Wie du AGB aufbaust, steht unter AGB erstellen.
Was muss im Mietvertrag für einen Coworking Space stehen?
Entscheidend ist, dass du die Räume an Dritte weitergeben darfst. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist das nicht zulässig. Der Nutzungszweck sollte Coworking ausdrücklich nennen. Gewerbemietverträge schützen dich weniger als private Mietverträge, deshalb verhandelst du Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Umbauten und Kosten vorher genau.
- Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an wechselnde Nutzer, ausdrücklich für Coworking.
- Nutzungszweck, Öffnungszeiten und Zugang rund um die Uhr, falls geplant.
- Laufzeit mit Verlängerungsoption, damit sich Umbau und Einrichtung rechnen.
- Wer zahlt Umbauten, Brandschutz und Rückbau beim Auszug.
- Umsatzsteuerklausel: Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, muss deine Nutzung dazu passen.
Gut zu wissen
Brauche ich für einen Coworking Space eine Nutzungsänderung?
Das hängt davon ab, wie die Räume bisher genehmigt sind. Waren sie schon Büro, reicht oft die bestehende Genehmigung. Wird aus Wohnung, Lager, Laden oder Gaststätte ein Coworking Space, kann eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung nötig sein. Dabei prüft das Bauamt etwa Brandschutz, Rettungswege und Stellplätze.
Frag beim Bauamt deiner Gemeinde nach, bevor du den Mietvertrag unterschreibst, und vereinbare im Vertrag, wer das Risiko trägt, wenn die Genehmigung nicht kommt. Veranstaltungen mit vielen Gästen können weitere Auflagen auslösen.
Ist Coworking umsatzsteuerfrei?
Nicht automatisch. Die Vermietung von Räumen ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Bietest du aber viele Zusatzleistungen wie Internet, Drucker, Empfang, Getränke und Events an, kann das Finanzamt das als eigene, steuerpflichtige Leistung werten. Wie dein Modell eingeordnet wird, hängt vom Gesamtpaket ab.
| Modell | Umsatzsteuer | Vorsteuer aus Umbau und Einrichtung |
|---|---|---|
| Reine Raumvermietung, wenig Service | grundsätzlich steuerfrei | in der Regel nicht abziehbar |
| Reine Raumvermietung mit Option (§ 9 UStG) | steuerpflichtig, nur an Unternehmer, die selbst steuerpflichtige Umsätze ausführen | abziehbar |
| Coworking mit umfangreichen Zusatzleistungen | oft steuerpflichtig | abziehbar |
| Kleinunternehmer | keine Umsatzsteuer auf der Rechnung | nicht abziehbar |
Grundsätze, Stand Oktober 2026. Die Einordnung im Einzelfall kann abweichen. Lass dich vor dem Start steuerlich beraten.
Die Frage ist wichtig für Preise und Investitionen. Wer steuerfrei vermietet, kann die Vorsteuer aus teurem Umbau oft nicht zurückholen. Wer steuerpflichtig ist, muss Privatkunden die Umsatzsteuer in den Preis einrechnen.
Wer haftet für das WLAN im Coworking Space?
Seit einer Gesetzesänderung 2017, heute im Digitale-Dienste-Gesetz, haften Anbieter eines WLANs für Rechtsverstöße ihrer Nutzer in der Regel nicht mehr auf Schadensersatz, Unterlassung oder Abmahnkosten. Rechteinhaber können aber verlangen, dass du bestimmte Inhalte sperrst. Sinnvoll sind deshalb Nutzungsbedingungen, getrennte Netze für Gäste und Betrieb und ein aktueller Router.
- Gastnetz und internes Netz trennen, Drucker und Kameras nicht im offenen Netz.
- Nutzungsbedingungen bei der Anmeldung bestätigen lassen.
- Mitgliederdaten, Zugangsprotokolle und eine mögliche Videoüberwachung datenschutzkonform regeln. Mehr unter DSGVO für Selbstständige.
- Ausfallsicherheit: Ein zweiter Anschluss oder Mobilfunk-Backup schützt deinen wichtigsten Leistungsbaustein.
Welche Preismodelle gibt es im Coworking?
Üblich ist eine Mischung aus flexiblen und festen Angeboten. Tagespässe und Zehnerkarten senken die Einstiegshürde, feste Schreibtische und abschließbare Büros bringen planbare Einnahmen. Meetingräume, Veranstaltungen und Postservice ergänzen den Umsatz. Welche Preise funktionieren, hängt stark von Region und Konkurrenz ab, deshalb lohnt ein Blick auf Spaces in deiner Umgebung.
| Angebot | Für wen | Wirkung für dich |
|---|---|---|
| Tagespass, Zehnerkarte | Gelegenheitsnutzer, Pendler an Homeoffice-Tagen | Neukunden, aber schwankende Einnahmen |
| Flexibler Platz im Monatsabo | Selbstständige, Remote-Arbeitende | Grundauslastung |
| Fester Schreibtisch | Stammnutzer mit Technik am Platz | planbare Einnahmen |
| Abschließbares Büro | kleine Teams, Firmen | hoher Umsatz je Fläche, längere Laufzeiten |
| Meetingraum, Events | Mitglieder und externe Gruppen | Zusatzumsatz und Sichtbarkeit |
Übersicht ohne Euro-Beträge. Belastbare Preise findest du nur durch einen Vergleich vor Ort.
Rechne aus, wie viele Plätze im Monat belegt sein müssen, damit Miete und Fixkosten gedeckt sind. Wie das geht, steht unter Businessplan erstellen.
Lohnt sich ein Coworking Space auf dem Land?
Auf dem Land fehlen oft Arbeitsplätze nahe am Wohnort, und viele Pendler arbeiten tageweise mobil. Die Zahl der Nutzer ist aber kleiner als in der Stadt. Gute Konzepte verbinden deshalb mehrere Standbeine, etwa Coworking mit Seminarraum, Café oder Angeboten für Vereine. Kommunen und Regionalinitiativen unterstützen solche Orte teils mit Räumen oder Förderung.
Was für das Land spricht
- Kurze Wege für Pendler an Homeoffice-Tagen
- Günstigere Mieten und Leerstand
- Unterstützung durch Gemeinde und Region möglich
Worauf du achten musst
- Kleinere Zielgruppe, Auslastung dauert länger
- Internetanschluss muss stimmen
- Ohne Community-Arbeit bleibt der Raum leer
Frag bei der Wirtschaftsförderung deines Landkreises und der regionalen LEADER-Aktionsgruppe, ob es passende Programme oder Räume gibt. Einen Überblick über Gründungsförderung findest du unter Fördermittel für die Gründung.
Aus meiner Praxis
– Maximilian Rothenberger, IHK-zertifizierter Gründungsberater
Welche Förderung kommt für deine Gründung infrage?
Welche Förderung passt, hängt vor allem davon ab, ob du arbeitsuchend gemeldet bist, Arbeitslosengeld beziehst und was du investieren musst. Über jeden Antrag entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall.
AVGS-Gründungscoaching
Wenn du arbeitsuchend oder arbeitslos gemeldet bist, kann die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein ausstellen. Mit bewilligtem Gutschein ist das Gründungscoaching für dich kostenfrei.
AVGS-GründercoachingGründungszuschuss
Beziehst du Arbeitslosengeld I und hast bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch, kannst du den Gründungszuschuss beantragen. Er ist eine Ermessensleistung und setzt Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung voraus.
GründungszuschussFörderkredite
Für Investitionen und Betriebsmittel gibt es zinsgünstige Kredite, etwa den ERP-Gründerkredit der KfW über deine Hausbank. Eine Bank erwartet dafür einen schlüssigen Businessplan mit Finanzplan.
KfW-GründerkreditFür Coworking-Orte im ländlichen Raum kommen Programme der Regionalentwicklung infrage, zum Beispiel über LEADER-Aktionsgruppen oder die Wirtschaftsförderung des Landkreises. Ob dein Vorhaben passt und wie hoch eine Förderung ist, entscheidet die Förderstelle. Stelle Anträge in der Regel, bevor du Verträge schließt.
Wie läuft das Gründungscoaching mit mir ab?
- 1
Kostenloser Gründungscheck
In 10 Minuten klären wir, wo du stehst und welcher nächste Schritt für dich sinnvoll ist.
- 2
Förderung klären
Ich sage dir, ob ein AVGS infrage kommt und wie du ihn bei Agentur für Arbeit oder Jobcenter ansprichst.
- 3
Gemeinsam ausarbeiten
Geschäftsmodell, Businessplan und Finanzplan, online oder vor Ort, in deinem Tempo.
- 4
Sicher starten
Du hast vollständige Unterlagen für Bank und Agentur für Arbeit und einen klaren Plan für die ersten Monate.
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Häufige Fragen: Coworking Space gründen
Muss ich für einen Coworking Space ein Gewerbe anmelden?
In der Regel ja, weil du neben dem Raum Leistungen wie Internet, Drucker, Empfang oder Veranstaltungen anbietest. Eine reine Vermietung kann steuerlich anders eingeordnet werden. Kläre die Einordnung mit dem Finanzamt oder einer Steuerberatung. Wie die Anmeldung abläuft, steht unter Gewerbe anmelden.
Kann ich als Coworking-Betreiber die Kleinunternehmerregelung nutzen?
Ja, wenn dein Umsatz im Vorjahr höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro beträgt. Dann weist du keine Umsatzsteuer aus, kannst aber auch keine Vorsteuer aus Umbau und Einrichtung zurückholen. Gerade bei hohen Startinvestitionen lohnt sich ein Vergleich mit Steuerberatung.
Darf ich im Coworking Space Kaffee und Snacks verkaufen?
Kaffee für Mitglieder als Teil des Pakets ist üblich. Verkaufst du Speisen, giltst du als Lebensmittelunternehmer und meldest dich bei der Lebensmittelüberwachung. Eine Gaststättenerlaubnis brauchst du je nach Bundesland vor allem dann, wenn du Alkohol ausschenkst.
Kann ich einen Coworking Space nebenberuflich betreiben?
Das ist möglich, etwa mit Zugang per Code oder App und festen Präsenzzeiten. Plane trotzdem Zeit für Reinigung, Technik, Anfragen und Community ein. Prüfe außerdem, was dein Arbeitsvertrag zu Nebentätigkeiten sagt.
Dürfen Mitglieder meine Adresse als Firmensitz nutzen?
Viele Coworking Spaces bieten das als eigenes Paket an, oft mit Postannahme. Regle im Vertrag genau, was erlaubt ist, wie Post weitergegeben wird und was nach Vertragsende passiert. Ob eine Adresse für Impressum oder Handelsregister ausreicht, hängt vom Einzelfall ab.
Bekomme ich für meinen Coworking Space den Gründungszuschuss?
Wenn du Arbeitslosengeld I beziehst, bei der Gründung noch mindestens 150 Tage Anspruch hast und den Space hauptberuflich betreibst, kannst du ihn beantragen. Er ist eine Ermessensleistung. Du brauchst Businessplan und Tragfähigkeitsbescheinigung, und der Antrag muss vor dem Start gestellt sein.
Über den Autor
IHK-zertifizierter Gründungsberater · B.Sc. Wirtschaftspsychologie
Hauptberuflich selbstständig bin ich seit 2019, in der Gründungsberatung seit 2021. Ich kenne Gründung mit ihren Höhen und Rückschlägen aus eigener Erfahrung, und genau das fließt in jede Beratung ein.
Inhalt geprüft am 3.10.2026
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzberatung. FoundingFits bietet keine Rechtsberatung oder Steuerberatung an. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Steuerberatung, eine Anwaltskanzlei oder eine andere zuständige Beratungsstelle. Alle Angaben ohne Gewähr.